En effet, les propriétaires du bâtiment avaient déposé une demande en procédure simplifiée pour l’installation de panneaux solaires sur l’ensemble des pans de leur toiture. Bien que le bâtiment ne soit pas lui-même classé, il se situe toutefois dans un périmètre de protection du site construit, reconnu pour sa valeur patrimoniale, et à proximité immédiate d’une ferme protégée.

Le Service cantonal des biens culturels a rendu un préavis défavorable, estimant que le projet ne respectait ni les exigences du règlement communal d’urbanisme ni celles de la directive cantonale sur l’intégration architecturale des installations solaires. Ce préavis a été suivi par la commune, puis par le préfet et le Tribunal cantonal fribourgeois, qui ont tous refusé l’autorisation sollicitée, au motif que l’intérêt à la protection du site construit devait primer sur l’intérêt à la production d’énergie solaire dans le cas concret.

Saisi d’un recours en matière de droit public, le Tribunal fédéral examine les griefs soulevés, en particulier ceux relatifs à l’établissement des faits. Les recourants reprochaient notamment aux autorités cantonales de ne pas avoir procédé à une inspection locale, d’avoir sous-estimé l’état de délabrement d’un bâtiment voisin protégé et d’avoir exagéré la visibilité de leur installation. Le Tribunal fédéral rejette l’ensemble de ces critiques, considérant soit qu’elles sont insuffisamment motivées au regard des exigences strictes de la loi sur le Tribunal fédéral (« LTF »), soit qu’elles se limitent à une appréciation appellatoire des preuves sans démontrer de caractère arbitraire dans les constatations cantonales.

Sur le fond, le cœur du litige portait sur l’interprétation et l’application de l’art. 18a de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (« LAT »). Les recourants soutenaient que les autorités avaient violé l’alinéa 4 de cette disposition, lequel consacre en principe la primauté de l’intérêt à l’utilisation de l’énergie solaire sur les considérations esthétiques. Le Tribunal fédéral rappelle toutefois que cette primauté ne s’applique pas sans restriction. Lorsque, comme en l’espèce, un canton fait usage de la possibilité prévue à l’art. 18a al. 2 let. b LAT, il est admissible de soumettre les installations solaires à autorisation dans des zones précisément délimitées et justifiées par des objectifs de protection du patrimoine.

Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral constate que le périmètre de protection du site construit de l’ancien village de Lugnorre répond aux exigences du droit fédéral. Ce périmètre est clairement délimité par la planification communale. Dans ce contexte, la soumission du projet à une autorisation de construire est conforme à l’art. 18a al. 2 let. b LAT, de sorte que le régime de faveur prévu à l’alinéa 4 ne s’applique pas directement.

Le Tribunal fédéral souligne néanmoins que l’objectif fédéral de promotion de l’énergie solaire demeure un élément qui doit être pris en compte lors de la pesée des intérêts, même dans les zones protégées. Il examine donc si les autorités cantonales ont abusé de leur large pouvoir d’appréciation en matière de protection du patrimoine. À cet égard, il retient que le projet litigieux se caractérisait par une surface très importante, une répartition des panneaux sur les quatre pans du toit, une alternance d’orientations verticales et horizontales et le recours à de nombreux faux panneaux, ce qui accentuait la fragmentation et la complexité visuelle de la toiture. Cette configuration était jugée incompatible avec les recommandations de la directive cantonale et avec la typologie des villages du Vully, marqués par une forte continuité et une mitoyenneté harmonieuse.

Le Tribunal fédéral admet que l’installation ne constituait pas une « atteinte majeure » au site, mais considère néanmoins qu’au vu de sa visibilité, de sa situation centrale et de son impact sur l’harmonie d’ensemble du site protégé, les autorités pouvaient sans arbitraire faire prévaloir l’intérêt à la protection du patrimoine bâti. Il relève en outre que le refus du permis ne signifie pas une interdiction générale des installations solaires dans le périmètre concerné, mais implique seulement que les propriétaires présentent un projet mieux intégré et conforme aux exigences de protection.

Enfin, le Tribunal fédéral rejette également le grief tiré d’une prétendue inégalité de traitement. Il rappelle que la légalité prime en principe sur l’égalité et que les recourants n’ont pas démontré que les projets comparés étaient réellement similaires ni qu’ils relevaient d’une pratique illégale constante des autorités.

Partant, le recours est rejeté.

Par cet arrêt, le Tribunal fédéral confirme que la promotion de l’énergie solaire ne saurait s’imposer de manière absolue au détriment de la protection du patrimoine bâti lorsque celui-ci repose sur une planification claire et conforme au droit fédéral. Dans les zones protégées, la transition énergétique doit ainsi s’opérer avec nuance, en conciliant innovation et préservation.

L’article Protection du patrimoine bâti et installations solaires : application de l’art. 18a LAT est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Cet arrêt s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de principe rendue dans l’ATF 147 II 351 (arrêt Malans/GR), tout en en précisant la portée. Dans cette dernière décision, le Tribunal fédéral avait consacré une lecture stricte du principe de séparation entre zones à bâtir et zones de non bâtir, fondée sur une logique bidimensionnelle de la planification : une parcelle appartient à une zone unique et son affectation vaut indistinctement pour la surface et le sous-sol.

Avec l’arrêt du 9 février 2026, le Tribunal fédéral confirme ce principe, tout en admettant qu’il n’exclut pas, en contexte urbain dense, une planification tridimensionnelle (surface, sous-sol, voire hauteur). Il en résulte que la Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) s’applique également aux constructions souterraines et que la surface et le sous-sol peuvent être planifiés distinctement, lorsque le sous-sol remplit une fonction d’infrastructure urbaine planifiée.

L’affaire concerne ici la Ville de Maienfeld (GR) qui a engagé une procédure de planification de quartier (Quartierplanung) en vue de la création d’un parking public souterrain. Le périmètre concerné comprend une zone de verdure située en plein tissu urbain, classée en surface à des fins de protection du site et inscrite à l’Inventaire fédéral des sites construits d’importance nationale à protéger en Suisse (ISOS). La réglementation communale prévoit toutefois explicitement la possibilité d’y implanter des infrastructures souterraines, notamment un parking public.

La décision attaquée portait uniquement sur l’ouverture de la procédure de planification (Einleitungsbeschluss). Des propriétaires voisins et une association de protection du patrimoine ont recouru, soutenant que la zone concernée devait être qualifiée de zone de non bâtir, que toute construction souterraine y serait soumise au régime des constructions hors zone à bâtir (art. 24 LAT) et que la planification projetée serait ainsi vouée à l’échec dès son lancement.

La question de droit soumise au Tribunal fédéral était dès lors de savoir si une zone verte urbaine, affectée en surface à la protection du site, peut néanmoins être qualifiée – au moins pour le sous-sol – comme zone à bâtir lorsque des constructions souterraines y sont prévues de manière régulière et planifiée.

À titre préalable, le Tribunal fédéral rappelle que le recours dirigé contre une décision d’ouverture de procédure de planification n’autorise qu’un contrôle restreint : il ne s’agit pas d’examiner la conformité détaillée du projet, mais uniquement de vérifier l’absence d’obstacles juridiques manifestes à l’engagement de la planification. Cette précision exclut dès lors tout contrôle anticipé du projet de parking en tant que tel.

Sur le fond, le Tribunal fédéral procède à une analyse fonctionnelle et contextuelle de la zone litigieuse. Il relève que celle-ci :

• est enclavée dans le tissu urbain existant ;
• remplit, en surface, des objectifs classiques de protection du site et de création d’espaces libres ;
• assume, en sous-sol, une fonction clairement définie d’infrastructure de stationnement, répondant à un besoin urbain avéré, tel que prévu par la planification communale.

Notre Haute Cour souligne à cet égard que le droit de l’aménagement du territoire s’applique aussi bien au sous-sol qu’à la surface, ce qui implique que les collectivités publiques peuvent – et parfois doivent – planifier l’espace de manière tridimensionnelle.

L’apport essentiel de l’arrêt réside ainsi dans la distinction opérée avec la situation de Malans. Dans l’ATF 147 II 351, la zone de verdure concernée présentait une vocation essentiellement agricole et paysagère, située en périphérie du tissu bâti, et les constructions souterraines n’y constituaient qu’une possibilité marginale, non intégrée à une planification structurelle.

À Maienfeld, en revanche, le Tribunal fédéral retient que la constructibilité du sous-sol est expressément prévue par la réglementation et constitue un usage régulier et planifié, la zone remplit, en sous-sol, une fonction d’équipement urbain. Dans ce contexte, la zone doit être qualifiée de zone à bâtir restreinte (ou assimilée), du moins pour ce qui concerne le sous-sol.

Cette qualification emporte dès lors les conséquences importantes suivantes :

1. L’article 24 LAT est inapplicable, les constructions projetées ne relevant pas du régime des constructions hors zone à bâtir.
2. Le projet ne constitue pas l’accomplissement d’une tâche fédérale, faute d’application du droit fédéral sur les constructions hors zone.
3. Les associations de protection de la nature et du patrimoine ne disposent pas de la qualité pour recourir sur la base de l’art. 12 LPN.

En définitive, l’arrêt ne remet pas en cause la jurisprudence stricte de l’ATF 147 II 351, mais en précise la portée, en consacrant une approche fonctionnelle de la qualification des zones en milieu urbanisé et en légitimant une planification verticale dissociant surface et sous-sol.

Pour la pratique, cet arrêt revêt une importance majeure. Il offre une base jurisprudentielle solide pour la réalisation d’infrastructures souterraines (parkings, réseaux, équipements) sous des zones de verdure urbaines, pour autant que leur fonction soit clairement définie dans la planification et qu’elles constituent un usage cohérent et régulier.

Si cette évolution jurisprudentielle répond de manière pragmatique aux besoins des villes denses, elle n’est toutefois pas sans soulever des interrogations quant à la préservation à long terme des zones de verdure en milieu urbain. En admettant une dissociation fonctionnelle entre surface et sous-sol, l’arrêt implique que la protection de ces espaces ne pourra être garantie que par une planification particulièrement rigoureuse, afin d’éviter qu’une multiplication des usages souterrains n’en compromette indirectement la vocation en surface.

Désormais, en zone urbaine, la question n’est plus seulement où l’on construit, mais à quel niveau.

L’article Zone de verdure en surface, infrastructure en sous-sol ? Construire en zone de verdure urbaine : le Tribunal fédéral précise la portée de l’ATF 147 II 351 est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

En fait :

Les sociétés A. Sàrl, B. Sàrl, C. SA et D. Sàrl (ci-après : les « venderesses ») sont actives en matière de courtage, de construction d’immeubles, de promotion et de mise en valeur d’immeuble.

En janvier 2015, a.E. et b.E. (ci-après : les « acquéreurs » ou les « acheteurs ») ont conclu avec D. Sàrl un mandat de réservation pour un appartement de trois pièces et demie, pour un prix total de CHF 679’660.- (ci-après : « l’appartement litigieux »). D. Sàrl était indiquée comme société venderesse dans la rubrique « objet immobilier ».

Le même jour, C. SA a émis une plaquette de vente. Au pied de ces premières pages figurait la mention « document non contractuel ». Cette mention n’apparaissait pas sur la suite du document. Concernant l’appartement litigieux, il était désigné comme le lot n° xxx, au cinquième étage, comportant trois pièces et demie. Il était précisé « surface pondérée env. 78,25 m², surface brute env. 71 m², surface habitable env. 64 m², surface balcon/jardin env. 28,55 m² ». La plaquette comportait en outre les plans de chaque étage établis par l’architecte. Les plans indiquaient la surface des principales pièces de chaque lot.

En novembre 2017, les acquéreurs ont conclu un contrat d’entreprise générale avec A. Sàrl. Le contrat portait sur l’appartement « lot n° xxx, 3.5 pièces, 5^ème étage, ainsi qu’une place de parc intérieure ».

Le contrat d’entreprise prévoyait une clause intitulée « garantie après réception ». Cette clause prévoyait la cession au maître d’ouvrage, des garanties qu’avait l’entreprise générale contre les entreprises et maîtres d’ouvrage ayant participé à la réalisation de l’ouvrage. En contrepartie des cessions, le maître de l’ouvrage renonçait à tout droit de garantie à l’encontre de A. Sàrl. Ce contrat ne mentionnait pas les surfaces de l’appartement.

Un descriptif général de construction daté du 13 juin 2016 faisait partie intégrante du contrat, ainsi que les plans établis par l’architecte. Les plans du cinquième étage correspondaient à ceux de la plaquette du 16 janvier 2015, mais aucune mesure ou surface n’était indiquée. Ces documents étaient joints au contrat et signés par les acquéreurs.

Le même jour, les acquéreurs ont conclu un contrat de vente immobilière en la forme authentique avec B. Sàrl. Le contrat de vente immobilière prévoyait « qu’en dérogation à l’art. 197 CO et sous réserve des dispositions impératives de l’art. 199 CO, l’immeuble objet du présent acte est transféré sans aucune garantie légale ou conventionnelle quelconque de la part du vendeur. L’acheteur est rendu attentif par le notaire soussigné qu’il sera ainsi privé des garanties prévues par le Code des obligations, notamment des actions rédhibitoires, en réduction du prix et en dommages-intérêts. Il est précisé que les garanties relatives aux travaux de construction déjà réalisés sont régis par le contrat d’entreprise dont il est fait état ci-dessous ».

Lorsque les acquéreurs se sont rendus dans l’appartement litigieux, ils ont constaté que la surface réelle de l’appartement était inférieure à celle annoncée dans la plaquette de vente. Ils ont alors adressé un avis des défauts aux venderesses.

Par une requête de conciliation du 23 juillet 2019, puis par demande du 26 septembre 2019 au Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne, les acquéreurs ont conclu à la condamnation des venderesses au paiement de CHF 100’000.- avec intérêts à 5% l’an dès le 1er septembre 2018, en raison du défaut de l’appartement.

D’après le Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne, la surface de l’appartement vendu était inférieure à celle indiquée dans la plaquette de vente, par laquelle les venderesses étaient solidairement engagées. Cela constituait un défaut quant aux qualités tant promises qu’attendues et elles se devaient de signaler aux acquéreurs, conformément aux règles de la bonne foi, que les surfaces réelles ne correspondaient pas aux surfaces indiquées dans la plaquette. Le comportement dolosif des venderesses rendait par ailleurs nulles les clauses d’exclusion de garantie. Au surplus, la moins-value avait été établie par une expertise judiciaire.

Le Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne a donc condamné les venderesses au paiement du montant de CHF 89’048,80.

La Cour d’appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a confirmé le jugement.

Les venderesses ont intenté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 11 novembre 2024.

En droit :

Le Tribunal fédéral rappelle d’abord que le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.

Constitue un défaut, l’absence d’une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l’acheteur pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi. Cette qualité promise doit encore être décisive pour l’acheteur. Toutefois, lorsque d’après le cours normal des choses, l’assurance est de nature à emporter la décision de l’acheteur, la causalité est présumée.

Afin de déterminer si une indication de qualité par le vendeur devait être considérée comme une promesse, le Tribunal fédéral procède à l’interprétation du contrat selon l’art. 18 CO.

Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties, il doit recourir à l’interprétation normative (ou objective), à savoir recherche leur volonté objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l’autre. Il s’agit d’une interprétation selon le principe de la confiance.

Les surfaces indiquées dans une plaquette de vente promotionnelle de courtiers ou dans des plans remis lors des négociations précédant la conclusion du contrat de vente d’une part d’étage sont des qualités promises. L’acheteur peut s’y fier sans devoir en vérifier l’exactitude.

Par ailleurs, la surface d’un appartement qui a ainsi été promise est présumée, selon l’expérience générale de la vie, avoir été décisive dan la décision de l’acheteur d’acheter, au prix convenu, la part d’étage. Même si l’acheteur a visité l’appartement, l’indication inexacte de la surface est présumée avoir eu une influence sur le prix qui a été convenu.

En l’espèce, le Tribunal fédéral considère que la plaquette de vente émise par l’une des sociétés venderesses, adressée aux acquéreurs en accompagnement du contrat de réservation, constitue une manifestation de volonté de l’une des parties.

Ladite plaquette de vente comportait l’indication des surfaces de l’appartement et correspondait au plan du 5ème étage inclus dans l’acte authentique, sans indication des surfaces. Celle-ci permettrait donc d’interpréter le contrat authentique dans le sens que la surface indiquée sur la plaquette de vente devait être celle de l’appartement vendu.

D’après le principe de la confiance, une personne raisonnable et honnête placée dans les mêmes circonstances pouvait en effet comprendre que l’appartement comporterait les surfaces indiquées dans la plaquette de vente, à une page où il ne figure pas « document non contractuel », et ce d’autant plus qu’aucun autre document de vente de l’appartement ne comportait d’indication de la taille des surfaces.

La superficie indiquée dans la plaquette de vente constitue donc une indication de qualité qui peut être considérée comme une promesse, laquelle a été transmise aux acquéreurs comme une manifestation de volonté servant à l’interprétation objective de l’acte authentique.

S’agissant de la clause d’exclusion de garantie, le Tribunal fédéral confirme qu’elle est nulle lorsque le vendeur a dissimulé de manière frauduleuse le défaut. Les venderesses ne pouvaient pas ignorer la différence de surface et auraient dû en informer les acheteurs.

Enfin, le Tribunal fédéral admet l’application du principe de transparence. Il retient que les différentes sociétés formaient en réalité une seule entité économique et qu’elles ont agi de manière coordonnée, de sorte qu’elles peuvent être tenues solidairement responsables.

Le Tribunal fédéral rejette le recours des venderesses.

Commentaire :

Cet arrêt permet de souligner l’importance que revêtent les plaquettes de vente promotionnelles d’un bien. Elles contiennent des qualités promises auxquelles l’acheteur est en droit de se fier.

L’article Plaquette de vente promotionnelle et qualités promises – Arrêt du Tribunal fédéral 4A_590/2025 du 18 décembre 2025 est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Le 1^er janvier 2006, un nouveau bail à loyer portant sur la location d’une arcade de 223 m² et un dépôt au premier sous-sol de l’immeuble concerné a été conclu entre l’actuelle propriétaire B. AG (ci-après : la Bailleresse ou l’Intimée) et la Locataire pour une durée déterminée échéant le 31 décembre 2015. Ce bail de durée déterminée prenait fin à son échéance, sans résiliation préalable, et prévoyait une option de renouvellement unique pour une période consécutive de cinq ans, soit du 1^er janvier 2016 au 31 décembre 2020.

La Locataire en question a fait usage de l’option de renouvellement.

Aussi, en date du 16 novembre 2016, la Bailleresse a confirmé la bonne application de cette option et rappelé à la Locataire qu’aucune prolongation supplémentaire ne lui serait accordée à l’issue de la nouvelle échéance fixée au 31 décembre 2020.

Par courriers des 16 janvier et 26 février 2019, la Bailleresse réitérait encore sa position, indiquant qu’elle n’entendait pas conclure de nouveau bail avec elle.

La Locataire a néanmoins saisi le Tribunal des baux et loyers en date du 21 août 2020 aux fins de solliciter une pleine et entière prolongation du bail de trois ans initialement, puis portée à cinq ans, incluant la possibilité de quitter les lieux en tout temps moyennant un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois.

L’autorité de première instance, faisant partiellement droit aux conclusions de la Locataire, a concédé une unique prolongation du bail de trois ans, soit jusqu’au 31 décembre 2023, pour l’arcade et ses dépôts, assortissant celle-ci d’un ordre d’évacuation immédiate.

Saisie d’un appel formé par la Locataire, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice genevoise a rejeté ce dernier, ainsi que l’appel joint de la Bailleresse, et confirmé le jugement du Tribunal inférieur.

La Locataire a dès lors porté l’affaire par-devant le Tribunal fédéral et conclut, notamment, à ce qu’une prolongation de cinq ans lui soit accordée. En qualité de Recourante, elle invoque en particulier une violation des art. 272, 272b CO et art. 4 CC, estimant que la prolongation finalement octroyée s’avère en l’état insuffisante.

Le Tribunal fédéral expose notamment le raisonnement qui suit.  

Une prolongation au sens de l’art. 272 CO suppose une pesée des intérêts en présence. En matière de baux commerciaux, la durée maximale de cette prolongation est portée à six ans (art. 272b al. 1 CO). S’agissant de la fixation de cette durée, le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation, de sorte que le Tribunal fédéral ne peut intervenir et revoir la décision du juge précédent que dans la mesure où ce dernier a violé le droit fédéral, soit en excédant les limites fixées par la loi, en omettant de prendre en compte les critères prévus par la disposition légale applicable ou en se laissant guider par des considérations étrangères à celle-ci, soit encore s’il a usé de manière insoutenable de son pouvoir d’appréciation, résultant en une décision d’une iniquité choquante.

Dans ce contexte, notre Haute Cour rappelle qu’en présence d’un bail à durée déterminée, le juge doit se montrer particulièrement restrictif à admettre la prolongation, dans la mesure où l’intention reconnaissable de son cocontractant est précisément de ne pas le perpétuer.

À l’appui de son argumentation, la Recourante invoque notamment une constatation arbitraire des faits (considérations quant à son chiffre d’affaires, calendrier d’emménagement dans de nouveaux locaux, fermetures liées à la COVID-19, etc.). Or, l’autorité supérieure relève que la Cour cantonale a précisément observé que la Recourante occupait les locaux de longue date (depuis 1997) et que, compte tenu de son activité – dont l’ampleur n’était pas contestée – un déménagement impliquait éventuellement des conséquences négatives sur sa clientèle et ses employés. Le Tribunal fédéral souligne ainsi que la Cour cantonale a dûment tenu compte des éléments dont la Recourante affirme qu’ils auraient été omis.

Par ailleurs, il est mentionné que l’autorité précédente a rappelé que la Locataire avait connaissance, depuis de nombreuses années, que le bail litigieux prendrait fin au 31 décembre 2020, de sorte qu’il lui incombait de prendre toutes les mesures utiles et d’organiser en conséquence son déménagement à venir. L’Intimée ne lui avait au demeurant jamais laissé croire qu’une prolongation au-delà de 2020 s’avérait concevable.

S’écartant librement des éléments constatés, la Recourante procédait ainsi de manière appellatoire et, par conséquent, ses critiques se révèlent irrecevables.

Enfin, le Tribunal fédéral a manqué que la Cour cantonale avait, à juste titre, souligné qu’en raison de la durée de la procédure, la Recourante avait d’ores et déjà bénéficié d’une prolongation de fait d’une durée significative. Cet élément demeurait, lui aussi, déterminant. En effet, notre Haute Cour n’a pas manqué de rappeler que le juge peut, dans ce contexte, concrètement prendre en compte la durée de la procédure judiciaire qui prolonge en fait le bail. Ce seul aspect suffit ainsi à écarter tous griefs de la Recourante.

Dans la mesure de sa recevabilité, le recours est par conséquent rejeté par le Tribunal fédéral.

L’article Prolongation de bail et pouvoir d’appréciation de l’autorité (art. 272 et 272b CO) – Arrêt TF, 4A_210/2025 du 15 décembre 2025 est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

B et C (ci-après : les « Locataires ») occupent un appartement de cinq pièces appartenant à A AG (ci-après : la « Bailleresse »).

Dès le 1^er octobre 2012, la Bailleresse propose aux Locataires un nouveau bail avec une clause d’indexation, renouvelable de cinq ans en cinq ans, tout en réservant son droit de majorer le loyer en cas de prestations supplémentaires, conformément à l’art. 269a let. b CO.

D’importants travaux de rénovation sont réalisés entre août 2015 et novembre 2016.

Le bail à loyers indexés est reconduit pour cinq ans dès le 1^er octobre 2017.

La Bailleresse adresse ensuite aux Locataires un avis de majoration de loyer dès le 1^er octobre 2019, justifié par les travaux effectués.

Les Locataires contestent la hausse de loyer, réclamant en outre une réduction dès le 1^er octobre 2019, en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence de 2,25 % à 1,5 % depuis octobre 2012.

L’affaire est portée jusque par-devant la Cour de justice, qui admet en grande partie les prétentions des Locataires.

La Bailleresse forme recours au Tribunal fédéral.

EN DROIT

En vertu de l’art. 269a let. b CO, les loyers justifiés par des prestations supplémentaires du bailleur ne sont pas abusifs.

L’art. 14 al. 1 OBLF précise que les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values constituent des prestations supplémentaires et qu’en règle générale, les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.

Selon l’art. 14 al. 4 OBLF, les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values sont réputées non abusives lorsqu’elles ne servent qu’à couvrir équitablement les frais d’intérêts, d’amortissement et d’entretien résultant de l’investissement.

La jurisprudence considère que le taux de rendement admissible correspond au taux hypothécaire de référence en vigueur lors de la notification de la hausse de loyer, augmenté d’un certain pourcentage.
Dans un ATF 147 III 14, le Tribunal fédéral a admis un pourcentage supplémentaire de 2 % pour le rendement des fonds propres investis lorsque le taux de référence est égal ou inférieur à 2 %, modifiant une jurisprudence précédente qui fixait le supplément admissible à 0,5 %.

Ce revirement s’explique par le fait que le taux de référence a continuellement baissé depuis 1995, jusqu’à atteindre 1,25 % lors du prononcé de l’ATF 147 III 14, tandis qu’il était de 5,5 % en 1986. Dès lors, le rendement obtenu en ajoutant 0,5 % à ce taux aboutissait à un loyer qui n’était plus en rapport avec la mise à disposition de l’usage de l’habitation et qui se révélait insuffisant.

Le législateur n’ayant jamais opéré de distinction entre, d’une part, le capital utilisé pour le fonds et la construction, d’autre part, les sommes affectées aux transformations et rénovations, rien ne justifie de renoncer à appliquer la nouvelle jurisprudence au rendement du capital créateur de plus-value lors du calcul de la majoration admissible au regard de l’art. 14 al. 4 OBLF.

L’art. 14 OBLF visant principalement à inciter les bailleurs à réaliser des travaux d’entretien ou de rénovation, une augmentation du rendement possible en cas de travaux à plus-value apparaît conforme au but du législateur.

Il convient dès lors d’admettre en l’espèce un taux de rendement admissible de 3,5 % (taux de référence à 1,5 % + supplément de 2 % conformément à l’ATF 147 III 14).

S’agissant de la demande de réduction de loyer sollicitée, le Tribunal fédéral rappelle que les baux à loyer indexés sont admissibles, en vertu de l’art. 269b CO, à deux conditions cumulatives : (a) le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans ; (b) la référence est l’indice suisse des prix à la consommation.

La jurisprudence n’admet aucun autre facteur d’adaptation du loyer, à moins que la majoration ne soit justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur et que ce dernier se soit contractuellement réservé la possibilité de majorer le loyer sur cette base.

Dans ces conditions, un locataire ne peut, pendant la durée du bail indexé, s’opposer à une hausse de loyer liée à des prestations supplémentaires du bailleur en invoquant des facteurs tels que l’évolution du taux hypothécaire de référence. Tout au plus peut-il soutenir que la hausse est abusive.

En l’espèce, le bail indexé a été reconduit pour cinq ans le 1^er octobre 2017, de sorte que les Locataires ne peuvent requérir une baisse dès le 1^er octobre 2019 en s’appuyant sur la diminution du taux hypothécaire de référence, soit un facteur étranger à l’indice suisse des prix à la consommation.

La hausse de loyer justifiée par les travaux réalisés ne peut ainsi, contrairement à ce qu’a retenu la Cour de justice, être compensée par une baisse liée à la diminution du taux hypothécaire de référence.

Le Tribunal fédéral admet entièrement le recours.

L’article ATF 151 III 16 – Rendement admissible et baux à loyer indexés est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Faits

A., locataire, et B., bailleresse, ont conclu un contrat de bail portant sur la location d’un appartement situé dans un immeuble à Genève. A. occupe l’appartement avec son fils majeur C., qui souffre de troubles psychiques et est placé sous curatelle de représentation et de gestion.

En début d’année 2025, la régie de l’immeuble reçoit de nombreuses plaintes de locataires de l’immeuble concernant C., en raison de son comportement agressif envers le voisinage, de dégradations volontaires des parties communes de l’immeuble et d’atteinte à la tranquillité du voisinage. Les plaintes des voisins à la régie sont largement détaillées et sont parfois accompagnées de photographies. La police intervient à multiples reprises et plusieurs plaintes pénales sont déposées par les voisins. La, situation ne cesse toutefois de se dégrader.

Sur requête de mesures provisionnelles formée par la bailleresse, le Tribunal de première instance a fait interdiction à C. d’approcher l’immeuble et d’en perturber la tranquillité, sous la menace de la peine prévue à l’art. 292 CP. Nonobstant cette injonction, C. continue de troubler le voisinage.

En juin 2025, la régie de l’immeuble met en demeure A. de prendre immédiatement toutes les mesures utiles pour ne plus perturber la tranquillité de l’immeuble et des voisins, en refusant l’accès à l’immeuble à son fils C. et en cessant de l’héberger. Malgré cet avertissement, la situation ne cesse de se péjorer.
Face à cette situation, B. n’a d’autre choix que de résilier le bail de A. de manière anticipée, en application de l’art. 257f al. 3 CO, au motif que le maintien du bail est devenu insupportable.

A. conteste le congé anticipé et sollicite subsidiairement l’octroi d’un délai humanitaire d’une année, ne bénéficiant pas de solution de relogement. Il ne conteste toutefois pas les motifs du congé fondé sur l’art. 257f al. 3 CO et reconnaît que son fils souffre de troubles psychiques susceptibles de perturber la tranquillité de l’immeuble.

A. n’ayant pas quitté l’appartement à l’échéance du délai de congé extraordinaire d’un mois pour la fin d’un mois, B. saisit le Tribunal des baux et loyers d’une requête en évacuation du locataire A. et de son fils C. en procédure en cas clair.

Droit

L’art. 257 al. 1 CPC permet l’application de la procédure sommaire lorsque (1) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (2) la situation juridique claire, c’est-à-dire que la norme s’impose de manière évidente sans appréciation du juge.

Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat (art. 257f al. 3 CO).

Enfin, selon l’art. 267 al. 1 CO, le locataire est tenu de restituer la chose à la fin du bail.

En l’espèce, le Tribunal des baux et loyers a considéré que les conditions de l’art. 257f al. 3 CO étaient manifestement réunies. B. a démontré, par pièces, que les incivilités provenaient de C., le fils de A. qui est son auxiliaire. Le Tribunal des baux et loyers a considéré que les atteintes causées au voisinage étaient graves, motivant le dépôt de plusieurs plaintes pénales et le prononcé de mesures provisionnelles à son encontre. Une mise en demeure a été adressée à A., qui a toutefois persisté à enfreindre son devoir de diligence et à manquer d’égards envers les voisins. En effet, le comportement de son fils C. lui était opposable en tant qu’il était son auxiliaire. Le bail ayant été valablement résilié, A. et son fils C. ont néanmoins continué d’occuper l’appartement sans droit, de sorte que B. était fondée à requérir leur évacuation.

Le Tribunal a retenu que l’examen de la cause ne requérait aucun pouvoir d’appréciation : les faits étaient immédiatement prouvés par les pièces produites par B. et l’admission – tacite – par le locataire A. de ce que le comportement de son fils C. était problématique – et la situation juridique s’imposait de manière évidente. Il a dès lors admis le cas clair et a prononcé l’évacuation de A. et de son fils C.

À titre subsidiaire, A. a sollicité du Tribunal qu’il sursoie à l’exécution du jugement d’évacuation pour des motifs humanitaires, afin de lui permettre de se reloger (art. 30 al. 4 LaCC).

Le Tribunal des baux et loyers a toutefois constaté qu’en dépit des mesures provisionnelles prononcées à l’encontre de C., la situation dans l’immeuble ne s’était pas améliorée et les incivilités ont perduré avec une intensité croissante.
Dès lors aucun délai humanitaire n’a été accordé à A. compte tenu de la gravité des circonstances retenues précédemment.

L’évacuation a ainsi été prononcée avec effet immédiat.

L’article Procédure en cas clair et évacuation du locataire fondée sur le congé anticipé de l’art. 257f al. 3 CO est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

La question centrale porte sur la prescription des défauts primaires de l’immeuble ainsi que sur la distinction entre défauts primaires et secondaires, distinction que le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de préciser dans son arrêt 4A_109/2014 du 21 mai 2014.

Conformément à l’art. 180 SIA 118, les droits du maître relatifs aux défauts se prescrivent cinq ans après la réception de l’ouvrage. La prescription peut être interrompue par les actes de reconnaissance de l’entrepreneur ou par des travaux de réparation (art. 135 CO), mais uniquement pour les défauts concernés. La reconnaissance d’un défaut secondaire n’interrompt pas la prescription pour un défaut primaire inconnu de l’entrepreneur. La prescription peut donc courir séparément pour chaque défaut et échoir avant même sa découverte.

La cour cantonale a relevé que les recourants invoquaient des défauts primaires, consistant notamment en une mauvaise conception des murs extérieurs. Ces défauts primaires auraient entraîné des défauts secondaires, tels que fissures et infiltrations d’eau. Durant le délai de prescription, seules les défauts secondaires ont été signalés et réparés, tandis que les défauts de conception n’ont été évoqués qu’à l’occasion du rapport d’expertise du 13 septembre 2016. Avant cette date, la cause des dommages était demeurée inconnue. Or, pour interrompre la prescription, il faut que l’entrepreneur connaisse le défaut au moment de la réparation. La remise en état des défauts secondaires ne vaut donc pas reconnaissance des défauts primaires inconnus. Les recourants reconnaissent que seules les réparations des défauts secondaires ont été effectuées, et aucun acte de reconnaissance des défauts primaires n’a été établi. Dès lors, les droits relatifs aux défauts primaires se sont prescrits depuis le 1^er juillet 2015, selon la prescription quinquennale prévue.

La cour cantonale a retenu que l’absence d’expertise mandatée en temps utile est sans incidence, les défauts litigieux étant demeurés inconnus de toutes les parties jusqu’à l’expiration du délai ordinaire de prescription. Les défauts primaires et secondaires, bien que liés par un rapport de cause à effet, ne sauraient être assimilés à un seul et même défaut, les seconds étant apparus postérieurement en raison de facteurs additionnels, notamment l’humidité. Par conséquent, les travaux exécutés durant le délai de prescription ne pouvaient interrompre la prescription des défauts structurels inconnus, celle-ci étant acquise une fois le délai écoulé.

Le Tribunal fédéral a jugé que les considérations de la cour cantonale étaient convaincantes et que les arguments des recourants ne démontraient aucune violation du droit fédéral.

Il relève que les défauts primaires étaient inconnus de toutes les parties durant le délai de garantie, et la réparation de défauts secondaires ne constitue pas un acte interruptif de prescription pour des défauts primaires inconnus. La prescription des défauts primaires est donc intervenue dès 2015.

Le TF précise que le droit à la suppression des causes de défauts primaires n’existe que pendant la garantie. Aucune des parties ne connaissant les causes durant ce délai, les recourants ne pouvaient les dénoncer. La cour cantonale n’a violé ni le droit du maître à un ouvrage exempt de défauts ni le principe de correction des défauts par suppression de leur cause.

En conséquence, la prescription des défauts primaires était atteinte et le recours a été rejeté.

L’article Défauts primaires et secondaires en droit de la construction : enjeux de prescription est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Les conséquences d’un oubli ou d’un retard ne sont plus bénignes. À défaut de réélection formelle dans les délais légaux, le mandat des administrateurs expire, la société peut se retrouver sans organe valable, et les décisions prises peuvent être nulles. Le TF a récemment apporté des précisions déterminantes, souvent méconnues des praticiens.

I. La fin des mandats après six mois : un principe clair depuis 2021

L’ATF 148 III 69, rendu en 2021, marque un tournant décisif. Le TF y tranche une controverse doctrinale en affirmant que le mandat des membres du conseil d’administration expire de plein droit six mois après la clôture de l’exercice, conformément à l’art. 699 al. 2 CO.

Sauf convocation régulière d’une AG dans ce délai, ou l’élection des membres du conseil administratif inscrite à l’ordre du jour, aucune reconduction tacite ni prorogation automatique n’est admise. Toute clause statutaire prévoyant un renouvellement automatique est nulle, le droit de nommer les administrateurs relevant de la compétence exclusive et intransmissible de l’assemblée générale (art. 698 al. 2 ch. 2 CO).

Un conseil d’administration ne saurait échapper à cette règle en omettant volontairement de convoquer l’AG : à l’expiration du délai, le mandat des administrateurs prend fin. Ceux-ci peuvent éventuellement agir en tant qu’organes de fait, avec les responsabilités que cela implique (art. 754 al. 1 CO), mais ils ne peuvent pas se prévaloir de cette qualité pour convoquer valablement une AG.

II. Des précisions importantes en 2024

Un arrêt rendu le 2 mai 2024 (4A_387/2023/4A_429/2023) approfondit ces principes.

Le TF confirme que :

• Le mandat des membres du conseil d’administration prend fin en l’absence de réélection dans les six mois qui suivent la clôture de l’exercice si une réélection n’a pas eu lieu dans l’intervalle ou n’est pas agendée à l’ordre du jour d’une AG qui a été convoquée mais qui n’a pas encore eu lieu.
• Les membres du conseil administratif agissant en qualité d’organe de fait après l’expiration de leur mandat ne sont plus habilités à convoquer une AG. En tant qu’organe de fait, il reste responsable des actes ou omissions auprès de la société.
• Partant, les décisions prises par une assemblée des actionnaires convoquée par les membres du Conseil administratif après l’expiration de leur mandat sont nulles.
• En conséquence, l’AG doit réélire les membres du Conseil administratif en temps utile, suite à l’expiration de leur mandat, pour éviter une carence dans l’organisation de la société (art. 731b CO).

Le TF précise en outre que la nullité n’est pas régularisable a posteriori, et tout intéressé (actionnaire, créancier, porteur de bon de jouissance, etc.) peut en demander la constatation judiciaire.

Toutefois, le TF ménage la sécurité juridique des tiers de bonne foi : les inscriptions au Registre du commerce demeurent opposables tant que la perte de qualité des administrateurs n’est pas connue du tiers.

Par ailleurs, cette jurisprudence ne s’étend pas à l’organe de révision. Le mandat du réviseur se prolonge jusqu’à la tenue de la prochaine AG, indépendamment du dépassement du délai de six mois.

III. Une exception admise : clause statutaire prorogeant les mandats jusqu’à la prochaine AG

Dans l’arrêt 4A_508/2023 du 9 juillet 2024, le TF admet une exception importante. Les statuts prévoyaient que les administrateurs étaient élus « jusqu’à la prochaine assemblée générale ordinaire ». Le TF considère que cette clause est conforme à l’art. 710 CO dès lors qu’aucune durée chiffrée (en mois ou années) n’est fixée. Dans ce cas, le délai de six mois prévu par l’art. 699 al. 2 CO est qualifié de délai d’ordre. Le mandat peut donc valablement se poursuivre au-delà de cette échéance.

Cette interprétation reste exceptionnelle. Une clause ambiguë ou trop généreusement interprétée pourrait être jugée contraire à l’ordre public corporatif, notamment si elle conduit à priver durablement l’AG de sa compétence de nomination.

IV. Des conséquences pratiques en cas de carence organisationnelle

Lorsque les mandats du conseil d’administration ont expiré et n’ont pas été renouvelés dans le délai, la société est privée de son organe exécutif. Un conseil d’administration dont le mandat a expiré ne peut plus convoquer d’AG, même en qualité d’organe de fait. Toute AG ainsi convoquée serait nulle.

Cette carence peut être surmontée :

• par une AG universelle, si tous les actionnaires sont présents et y consentent ;
• par une convocation émanant de l’organe de révision, si la société en dispose.

Toutefois, en l’absence d’organe de révision (notamment en cas d’opting-out) ou en cas de conflit entre actionnaires, ces solutions échouent souvent en pratique.

Dans ce cas, un actionnaire n’a d’autre choix que de saisir le juge afin que celui-ci ordonne les mesures nécessaires pour rétablir l’organisation de la société (art. 731b CO).

V. Recommandations aux conseils d’administration

À la lumière des jurisprudences précitées, il est vivement recommandé aux sociétés anonymes de :

• vérifier la formulation statutaire des mandats des administrateurs (durée fixée en année ou jusqu’à la prochaine AG) ;
• planifier la tenue de l’AG dans les six mois suivant la clôture de l’exercice, indépendamment de la disponibilité des comptes ;
• inscrire à l’ordre du jour la réélection ou nomination des administrateurs ;
• en cas de retard dans la finalisation des états financiers, organiser une AG extraordinaire dédiée au renouvellement des mandats ;
• En cas de conflit, anticiper le recours judiciaire pour éviter la paralysie de la société.

VI. Conclusion

La jurisprudence récente du TF consacre une exigence de rigueur dans la tenue des assemblées générales ordinaires et la réélection des organes sociaux. Le non-respect du délai de six mois après la clôture de l’exercice n’est plus toléré comme un simple retard administratif : il peut entraîner la fin automatique des mandats, la nullité des décisions prises et, plus largement, une mise en péril de la gouvernance de la société.

Les conseils d’administration ont désormais l’obligation de s’organiser en amont pour éviter toute carence. En cas de difficultés internes, il leur appartient également d’anticiper les démarches nécessaires, voire judiciaires, pour assurer la continuité institutionnelle.

L’article Sociétés anonymes : ne pas tenir son AG à temps, un risque juridique désormais majeur est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

A. et B. (les acheteurs) ont conclu avec la société C. SA (la venderesse) un contrat de vente pour l’acquisition d’un lot de propriété par étages.

Ayant découvert des malfaçons (canalisations et drainage notamment), les acheteurs en ont avisé la venderesse afin qu’elle y remédie. Cette dernière ne s’étant pas exécutée, les acheteurs ont saisi la Chambre patrimoniale vaudoise d’une action en réduction du prix de vente égale au coût de l’élimination des défauts.

Les acheteurs ont obtenu gain de cause en première instance, mais ont été déboutés par la Cour cantonale suite à un appel formé par la venderesse. La Cour cantonale a considéré que les acheteurs n’avaient pas suffisamment allégué ni prouvé que l’avis des défauts avait été donné à temps, se contentant d’alléguer que « les défauts de la chose vendue ont été avisés immédiatement après leur découverte », sans plus de précisions.

La venderesse, de son côté, a contesté ces allégations sans motivation détaillée, ce que la Cour cantonale a jugé suffisant. Elle a aussi écarté l’argument des acheteurs selon lequel la venderesse aurait renoncé à invoquer la tardiveté de l’avis des défauts, considérant que la simple reconnaissance de défauts ne suffisait pas à caractériser une telle renonciation.

Saisi d’un recours en matière de droit civil, Tribunal fédéral a été appelé à trancher deux points : la suffisance de l’allégation et de la preuve de l’avis des défauts, ainsi que l’éventuelle renonciation de la venderesse à se prévaloir de sa tardiveté.

La garantie pour les défauts dont bénéficie l’acheteur contre le vendeur est réglée à l’art. 197 CO. Afin de conserver son droit à la garantie, l’acheteur doit :

• Vérifier la chose livrée, et cas échéant
• Signaler les défauts durant le délai de garantie contractuel.

Si des défauts cachés (que l’acheteur ne pouvait découvrir à l’aide des vérifications usuelles) se révèlent plus tard, l’art. 201 al. 3 CO prescrit de les signaler immédiatement, sinon la chose est tenue pour acceptée, même avec ses défauts.

Lorsque l’acheteur fait valoir des prétentions en garantie contre le vendeur, ce dernier peut objecter que la chose a été acceptée en dépit de ses défauts. Cas échéant, il doit en faire l’allégation topique, à charge ensuite pour l’acheteur de prouver qu’il a donné l’avis des défauts à temps, conformément aux exigences de l’art. 221 al. 1 let. d CPC, respectivement de l’art. 222 al. 2 CPC.

Dans cette affaire, le Tribunal fédéral a suivi l’avis de la Cour cantonale, considérant que :

• Les acheteurs n’avaient pas suffisamment allégué ni prouvé la date de signalement défauts à la venderesse, ni détaillé le moment exact de la connaissance des défauts, et
• La contestation sommaire de la venderesse quant au respect du délai prescrit pour l’avis des défauts était suffisante.

Cela étant, Tribunal fédéral a poursuivi son analyse afin de déterminer si la venderesse avait renoncé à se prévaloir de l’avis tardif des défauts. Notre Haute Cour rappelle que cette renonciation peut être expresse ou tacite, par exemple lorsque l’entrepreneur, en connaissance de l’avis tardif, entreprend sans réserve la réfection de l’ouvrage ou reconnaît l’obligation d’éliminer le défaut. Le fait que l’entrepreneur prenne connaissance de l’avis des défauts sans faire d’objections sur le retard ne signifie pas, à lui seul, qu’il renonce à se prévaloir du retard. Le fardeau de la preuve d’une renonciation incombe au maître qui s’en prévaut.

En l’espèce, le Tribunal fédéral est arrivé à la conclusion que la venderesse s’était expressément et sans réserve engagée dans la correction des défauts, ce qui était renforcé par le fait qu’elle avait engagé des procédures contre ses sous-traitants ce qui, selon le Tribunal fédéral, « ne peut que signifier son engagement à vouloir remédier aux défauts et à rendre compte » envers les acheteurs.

La venderesse a donc renoncé à se prévaloir de la tardiveté de l’avis des défauts, de sorte que le recours des acheteurs a été admis et la cause a été renvoyée à la Cour cantonale pour nouvelle décision.

L’article Litige immobilier : l’allégation de l’avis des défauts en procédure civile et la renonciation du vendeur à se prévaloir de l’avis tardif. est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Le 21 novembre 2022, le maître d’ouvrage a annoncé au Département l’ouverture du chantier.

Le 7 décembre 2022, les voisins ont sollicité du Département qu’il constate la caducité de l’autorisation de construire querellée, au sens de l’article 4 al. 5 LCI.

Le 30 janvier 2023, le Département leur a répondu que l’autorisation de construire DD 105827/2 était entrée en force, qu’elle avait régulièrement été prolongée jusqu’au 6 décembre 2022 et également que les travaux avaient été démarrés en temps utile. Dès lors la question de savoir si cette autorisation était devenue caduque ne se posait plus.

Le 13 février 2023, les voisins ont contesté cette décision auprès du Tribunal administratif de première instance qui a rejeté leur recours.

Par arrêt du 30 janvier 2024, la Cour de justice a à son tour rejeté le recours déposé contre le jugement de première instance, considérant que le chantier avait effectivement été ouvert et les travaux entrepris avant l’échéance de l’autorisation de construire, soit avant le 6 décembre 2022.

Agissant par la voie du recours en matière de droit public, les recourants demandent principalement au Tribunal fédéral d’annuler l’arrêt de la Cour de justice, d’annuler la décision du Département du 30 janvier 2023 et enfin de constater la caducité de l’autorisation de construire DD 105827/2.

Ces derniers invoquent notamment une application arbitraire de l’art. 4 al. 5 de la loi genevoise sur les constructions (LCI), qui prévoit que l’autorisation de construire devient caduque si les travaux ne commencent pas dans les deux ans suivant sa publication.

Le commencement des travaux, au sens de l’art. 33A du règlement sur les constructions (RCI), implique l’ouverture effective du chantier et la poursuite de la construction. Il s’agit d’un délai de péremption nécessitant un acte concret du bénéficiaire de l’autorisation pour éviter la caducité l’autorisation.

La Chambre administrative de la Cour de justice avait alors considéré que l’ampleur des travaux n’était pas déterminante. Ce qui importe est l’ouverture du chantier et la poursuite de l’ouvrage qui doivent interprétées de manière large.

Elle considérait que des interventions concrètes avaient été menées dès le 21 novembre 2022 par l’installation de barrières ou encore un constat d’huissier. Par la suite, d’autres travaux techniques ont suivi (démontage de systèmes, sondages, diagnostics). L’absence de grue ou de bennes n’étant pas jugée décisive.

Par ces interventions, le maître d’ouvrage a ainsi démontré et manifesté sa volonté constante de réaliser le projet pour lequel elle avait obtenu l’autorisation querellée.

Partant, la Cour de justice avait considéré que les travaux avaient débuté avant le 6 décembre 2022 qui correspondait à la date d’échéance de l’autorisation.

Dans leurs griefs, les recourants soutiennent que les travaux effectués avant le 6 décembre 2022 ne seraient pas suffisants pour que le chantier puisse être considéré comme ayant débuté. Ils considèrent qu’aucune activité n’était visible de l’extérieur, qu’aucune installation de chantier, telle que bennes à gravats ou échafaudages, n’avait été mise en place et que les interventions effectuées ne constitueraient que des travaux préparatoires et ne sauraient constituer un véritable début de chantier. Ils se réfèrent au surplus à l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_202/2020 du 17 février 2021, qui porte sur la caducité d’une autorisation de construire valaisanne, et à un article de doctrine (ZUFFEREY JEAN-BAPTISTE, Pour construire, il faut un permis, in Journées suisses du droit de la construction 2023, 2023, p. 43) pour définir l’ampleur des travaux qui doivent être effectués afin que le chantier soit considéré comme entamé. Le Tribunal fédéral rejette ces griefs et considère qu’il n’y a pas eu d’arbitraire dans l’interprétation de l’art. 4 al. 5 LCI par la Cour de justice.

Or, une telle exigence n’était pas requise par le droit genevois, les
art. 4 al. 5 LCI et 33A RCI ne faisant aucune référence à l’ampleur des travaux.

Notre Haute Cour a confirmé la position des juridictions en estimant que les travaux initiés avant l’échéance — démontage intérieur, sondages, mise en place de barrières et équipement du chantier — suffisent à caractériser un début effectif de réalisation du projet. Elle rappelle que, selon la pratique genevoise, l’intensité des travaux requis pour interrompre le délai de caducité est modéré, contrairement à d’autres cantons, notamment le Valais.

Le grief tiré du droit d’être entendu est également écarté, le Tribunal fédéral estimant que la Chambre administrative de la Cour de justice a traité de manière suffisante les arguments pertinents. Quant aux faits allégués, ceux-ci ne sont ni manifestement inexacts ni établis de manière arbitraire.

Partant, le recours est rejeté et les recourants sont condamnés aux frais de justice et à verser des dépens à l’intimée.

En conclusion, cet arrêt illustre et confirme la marge d’appréciation reconnue aux autorités cantonales en matière d’ouverture de chantier, et ce, dans le cadre du contrôle de la validité temporelle des permis de construire.

L’article Arrêt du 21 février 2025, 1C_156/2024 est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

En 2014, la société A._ SA (anciennement C._ Sàrl), locataire, a pris à bail deux locaux commerciaux à Neuchâtel appartenant à B._, bailleresse. Les baux se renouvelaient, après le 31 décembre 2014, pour une période de cinq ans, puis par tacite reconduction annuelle. Rédigés dans l’urgence, seule la dernière page des baux en format PDF a été signée, la version complète en format Word étant restée non signée.

Des désaccords sur la durée exacte des contrats et sur un système de chauffage défectueux sont survenus en cours du bail. En juillet 2020, la locataire résilie pour février 2021, mais la bailleresse refuse, invoquant une échéance en février 2030. En décembre 2020, la locataire demande une réduction de loyer pour défaut de la chose louée et menace de consigner les loyers. En mars 2021, elle notifie une nouvelle résiliation pour février 2022 et commence à consigner les loyers, avant de restituer les locaux à cette date.

Le Tribunal de première instance neuchâtelois a constaté que les baux venaient à échéance le 28 février 2022 et que les défauts allégués étant avérés, la locataire avait droit à une réduction de loyer de 15 %. Il a également ordonné la libération des loyers consignés en faveur de la locataire à hauteur de CHF 2’812.25 (soit 351 fr. 53 x 8 mois « froids » entre février 2021 et février 2022). L’autorité d’appel a confirmé la décision de première instance.

En droit

Par jonction des causes, le Tribunal fédéral a examiné les deux recours déposés, l’un par la locataire et l’autre par la propriétaire. Le litige porte d’une part sur la durée des baux en question, d’autre part sur une réduction de loyer consécutive à des défauts des locaux loués.

Il a confirmé la décision du tribunal cantonal et a déclaré :

• Durée des baux litigieux : l’interprétation subjective a révélé une volonté commune des parties de renouveler les contrats de bail chaque année après une période initiale de cinq ans. L’absence de contrats originaux et les échanges de courrier entre les parties ont confirmé cette interprétation.
• Réduction du loyer en raison d’un défaut de la chose louée : le Tribunal fédéral a estimé qu’il était justifié de réduire le loyer en raison de conditions de chauffage insuffisantes. Ces défauts ont été documentés avec précision et suffisamment communiqués.
• Consignation des loyers : le Tribunal fédéral a souligné que la conclusion de la locataire – « attribu[er] les loyers consignés en conséquence » – devait être interprétée en lien avec ses prétentions en réduction du loyer et constatation de la validité de la consignation. Partant, il a convenu que la libération des loyers consignés en faveur de la locataire englobait l’intégralité de la somme réclamée au titre de remboursement du trop-perçu depuis la demande en réduction du loyer jusqu’à la fin du bail et non dès le moment où la locataire a commencé à consigner les loyers.

Le Tribunal fédéral a ainsi admis le recours de la locataire et rejeté le recours de la bailleresse, estimant que les baux prenaient fin le 28 février 2022, que la locataire avait droit à une réduction de loyer et que les loyers consignés à la banque devaient être restitués.

Cet arrêt rappelle l’importance d’une documentation contractuelle rigoureuse et d’une preuve claire en matière de bail, notamment en ce qui concerne la signature et la durée des engagements. Par ailleurs, le Tribunal fédéral réaffirme le principe de la confiance dans l’interprétation des conclusions des parties et sanctionne un formalisme excessif pouvant conduire à un résultat inéquitable.

L’article Arrêts du Tribunal fédéral : analyse de la durée des deux baux commerciaux et réduction de loyer pour défauts est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Découvrez les détails :

Interprétation d’une servitude
Pour déterminer le but de la servitude, il faut se fonder sur le texte du contrat authentique et sur ce qu’on peut raisonnablement lui attribuer comme but.
Selon le Tribunal fédéral, aucun but ne peut être déduit de l’inscription au registre foncier ou du texte du contrat dans le cas d’espèce.
Ce qui est décisif, c’est l’interprétation objective du contrat, à savoir le but qui résultait raisonnablement des besoins du fonds dominant au moment de la constitution de la servitude.
Cette analyse induit inévitablement certaines suppositions (consid. 4.1).

Arrêt du Tribunal fédéral 5A_395/2024 du 8 novembre 2024
Servitude d’interdiction ou de restriction du droit à bâtir ; Refus de radier une servitude (art. 736 al. 1 CC) ; Interprétation d’une servitude ; Libération judiciaire totale ou partielle de la servitude (art. 736 al. 2 CC)

Faits

Sur la parcelle initiale n° qqq (ci-après : parcelle de l’école), se trouvait à l’époque le bâtiment scolaire C. de la commune de U. La « prairie de jeu » faisait également partie de la parcelle.

En 1952, une servitude a été constituée en faveur de cette parcelle et au détriment de la parcelle voisine n° rrr.

Il résulte du contrat de servitude qu’il est interdit au propriétaire de la parcelle grevée n° rrr d’ériger une construction quelconque sur le côté est de la parcelle n° qqq sans l’accord du propriétaire du fonds dominant.

La servitude d’interdiction du droit à bâtir a été inscrite au registre foncier avec la mention « interdiction limitée de construire ».

En 1968, la « prairie de jeu » a été séparée de la parcelle de l’école et inscrite au registre foncier en tant que parcelle distincte n° sss, avec transfert de la servitude à charge de la parcelle n° rrr.

En 1970, la parcelle n° rrr a été inscrite au registre foncier en tant que parcelle n° ttt. Ensuite, en 1993, les parcelles n° uuu, vvv, www et xxx ont été créées à partir de la parcelle n° ttt. Lors de toutes ces divisions, la servitude en faveur des parcelles n° qqq et sss a été reportée comme charge sur les nouvelles parcelles constituées.

En 1999, la servitude a été radiée sur la parcelle détachée n° sss suite à une renonciation de la servitude. Cependant, la parcelle n° qqq est toujours au bénéfice d’une servitude d’interdiction limitée de construire par rapport aux parcelles n° yyy, uuu, vvv, www et xxx.

L’intimé a acquis en 1968 la parcelle n° qqq et utilise l’ancienne école qui s’y trouve comme maison d’habitation.

Depuis 2009, la recourante est l’unique propriétaire des deux parcelles n° www et xxx situées à l’est de celle-ci et a l’intention de les construire. Le 13 septembre 2017, la commission des permis de construire a délivré le permis de construire pour le projet de construction.

L’intimé a fait valoir sa servitude par voie civile et le tribunal cantonal d’Appenzell Rhodes-Extérieures a interdit, par jugement du 14 janvier 2021, le projet de construction selon le permis de construire du 13 septembre 2017 sur les parcelles n° www et xxx.

Par la suite, la recourante a déposé à son tour une action civile concernant la radiation, respectivement le remplacement de la servitude existante.

Elle a demandé à titre principal qu’il soit constaté que l’intimé a perdu l’intérêt légitime à la conservation de la servitude et qu’elle soit en droit de faire radier cette servitude au registre foncier.

À titre subsidiaire, elle a demandé la radiation de la servitude moyennant le versement, à l’intimé, à titre d’indemnité pour le rachat, 5’000 francs ou un montant à fixer par le tribunal.

Par jugement du 25 octobre 2022, le tribunal cantonal d’Appenzell Rhodes-Extérieures a constaté que la servitude d’interdiction limitée de construire inscrite avait perdu son intérêt légitime pour le fonds dominant et que la recourante était en droit de la faire radier du registre foncier. Il a ensuite ordonné à l’Office du registre foncier de procéder aux radiations après l’entrée en force du jugement.

En acceptant l’appel interjeté contre cette décision, la Cour suprême du canton d’Appenzell Rhodes-Extérieures a, par jugement du 30 avril 2024, annulé le jugement de première instance et le recours.
Par recours en matière civile du 19 juin 2024, la recourante demande l’annulation de l’arrêt de la Cour suprême et la confirmation du jugement du Tribunal cantonal d’Appenzell Rhodes-Extérieures, respectivement l’admission de son recours, éventuellement le renvoi de l’affaire à l’instance précédente.

En droit

Sur l’intérêt du propriétaire du fonds dominant à la conservation de la servitude

Selon l’art. 736 al. 1 CC, le propriétaire du fonds grevé peut demander la radiation d’une servitude lorsque celle-ci a perdu tout intérêt pour le fonds dominant.

Par intérêt pour le fonds dominant, la jurisprudence entend l’intérêt du propriétaire à l’exercice de la servitude selon son contenu et son étendue.

Il s’agit de déterminer si le but initial pour lequel la servitude a été établie peut être maintenu (principe de l’identité de la servitude) et si le propriétaire du fonds dominant a encore un intérêt à exercer la servitude dans son but initial.

L’absence d’intérêt au moment de l’introduction de l’action civile n’entraîne toutefois pas toujours la radiation de la servitude puisque l’intérêt peut renaître en raison d’une modification ultérieure des circonstances. La possibilité purement théorique d’une modification future des circonstances ne suffit pas à justifier le maintien de la servitude.

Si le propriétaire du fonds servant veut faire radier la servitude sur la base de l’art. 736 al. 1 CC, il doit donc démontrer que la servitude a perdu toute utilité pour le fonds dominant.

Il incombe au propriétaire du fonds servant de prouver que le propriétaire du fonds dominant n’a plus d’intérêt à exercer la servitude (art. 8 CC). Toutefois, la bonne foi commande que la partie défenderesse collabore à l’administration des preuves.

Dans l’affaire litigieuse, la question était de savoir si la servitude d’interdiction limitée de construire avait été initialement établie pour assurer des conditions d’éclairage favorables pour le bâtiment scolaire ou pour préserver l’architecture du lieu et le paysage urbain.

Pour déterminer le but de la servitude, il faut se fonder sur le texte du contrat et, pour le reste, sur ce qu’on peut raisonnablement lui attribuer comme but. Selon le Tribunal fédéral, aucun but ne peut être déduit de l’inscription au registre foncier ou du texte du contrat dans le cas d’espèce. Ce qui est décisif, c’est l’interprétation objective du contrat, à savoir le but qui résultait raisonnablement des besoins du fonds dominant au moment de la constitution de la servitude. Cette analyse induit inévitablement certaines suppositions (consid. 4.1).

Le Tribunal fédéral a confirmé que le but principal de l’époque de la servitude n’était pas la préservation de l’ensoleillement du bâtiment scolaire mais bien la préservation de l’architecture du lieu, par le maintien de son environnement (notamment la vue sur la verdure environnante).

En outre, le propriétaire actuel du fonds dominant, qui utilise l’ancien bâtiment scolaire comme logement, n’est pas moins intéressé que la commune, en tant que prédécesseur en droit, à ce qu’aucune construction ne soit érigée à l’est de son terrain.

L’identité de la servitude n’est donc pas pour autant rompue et la servitude n’a pas perdu son utilité ainsi que sa légitimité.

En définitive, il n’y a pas de droit à la radiation de la servitude.

Sur la libération judiciaire partielle ou totale de la servitude contre indemnité

Selon l’art. 736 al. 2 CC, le propriétaire grevé peut obtenir la libération totale ou partielle d’une servitude qui ne conserve qu’une utilité réduite, hors de proportion avec les charges imposées au fonds servant.
Le propriétaire du fonds servant doit indemniser le propriétaire du fonds dominant. Cette indemnité correspond à la perte de l’intérêt que représentait encore la servitude pour le propriétaire du fonds dominant.

En l’espèce, selon le Tribunal fédéral, ni l’intérêt du propriétaire du fonds dominant au maintien de la servitude n’avait diminué, ni la charge pesant sur le fonds servant n’avait augmenté à tel point qu’il y ait eu une disproportion qualifiée entre les différents intérêts.

Le fait que la parcelle servante ait été utilisée à des fins agricoles au moment de la construction mais soit aujourd’hui un terrain à bâtir ne change rien au cas d’espèce.

En conclusion, le recours est rejeté.

Commentaire

Il est intéressant de souligner qu’à travers cet arrêt, les servitudes de restriction ou d’interdiction des droits à bâtir apparaissent comme des obstacles inévitables à l’intérêt public, notamment en ce qui concerne la densification des constructions et l’orientation du développement de l’urbanisation vers l’intérieur du milieu bâti, un but de droit public prioritaire.

En revanche, pour la pratique de l’avocat, lorsque l’enjeu est de défendre un propriétaire désireux de s’opposer à une autorisation de construire, les servitudes limitant les droits à bâtir se révèlent être un outil redoutable.

L’article Principe de l’identité de la servitude : analyse de l’arrêt du Tribunal fédéral 5A_395/2024 du 8 novembre 2024. est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Dans une volonté d’améliorer leur position, le Conseil fédéral a soumis au législateur, en octobre 2022, un grand projet de réforme du droit de la construction.

Pour parvenir à cet objectif, de nombreux domaines du droit devront être modifiés, avec en particulier une refonte d’une partie du code des obligations, notamment des dispositions relevant du contrat d’entreprise, du contrat de vente d’immeuble ou des sûretés (hypothèques légales). Avec ces modifications, le Conseil fédéral espère qu’un vent de changement soufflera bientôt sur ce domaine complexe, apportant des réponses concrètes et nécessaires pour mieux protéger les acheteurs d’une part, et clarifier, d’autre part, les responsabilités des acteurs clés du secteur.

Ce projet, toujours en délibération, s’articule autour de trois axes principaux.

1. Une prolongation de l’avis des défauts

Que l’on soit en présence d’une construction existante ou que l’on projette une acquisition sur plan, il arrive un moment crucial au cours duquel le nouvel acquéreur se devra, pour pouvoir exercer ses droits de garantie, vérifier la chose et aviser le vendeur des défauts éventuellement découverts. Il en va de même pour le maître d’ouvrage lorsqu’il confie la construction à un entrepreneur.

Or, l’avis des défauts est, en pratique, une phase particulièrement critique de toute procédure en garantie des défauts. On rappelle en effet que sans avis des défauts, l’ouvrage ou la chose est tenu pour accepté et le maître ou l’acheteur perd tous droits à la garantie.

En cas de problème majeur, un défaut d’annonce peut avoir des conséquences catastrophiques, le maître d’ouvrage se retrouvant à devoir payer non seulement l’intégralité du prix convenu, mais également de devoir supporter lui-même les coûts de l’élimination des défauts.

Ce système pouvant mener à des situations inéquitables, c’est tant dans son principe, que dans son application concrète qu’il est remis à l’étude par le Conseil fédéral.

En effet, dans son message, ce dernier souligne qu’« aujourd’hui, l’avis des défauts est source de problèmes majeurs en pratique. Pour les particuliers sans expérience préalable, le droit positif est presque impossible à maîtriser et par conséquent insatisfaisant ».

Sans pour autant verser dans une Laienfreundlichkeit, principe ayant notamment guidé la dernière réforme du Code de procédure civile (CPC) qui entrera en vigueur au 1^er janvier 2025, on notera tout de même une volonté globale du Conseil fédéral – et du législateur – de rendre le droit suisse désormais plus praticable, respectivement plus accessible.

Le Conseil fédéral propose que, dans le contrat d’entreprise comme dans le contrat de vente d’immeubles, le délai d’avis des défauts des biens immobiliers soit désormais de 60 jours, que les défauts soient manifestes ou cachés (cas échéant le délai commençant à courir à compter de leur découverte).

Jusqu’alors, les défauts apparents devaient être signalés aussitôt la vérification terminée et ceux qui ne l’étaient pas lors de la vérification (défauts cachés), aussitôt après leur découverte. Ces délais, extrêmement courts (7 jours selon la jurisprudence actuelle du Tribunal fédéral, si ce n’est plus court lorsque les « défauts sont tels qu’ils pourraient occasionner un dommage plus important en cas d’attente ») cause bien des problèmes, tant aux néophytes qu’au professionnels de la branche. Selon le Message, « les problèmes résultent principalement de la conjonction du délai d’avis très bref et de la péremption de tous les droits de garantie si l’avis des défauts est omis, tardif ou insuffisamment motivé ».

D’ailleurs, très concrètement, un défaut relève parfois pour l’œil inexpérimenté d’une véritable notion abstraite. Lorsque l’expérience n’est pas au rendez-vous, il est difficile, si ce n’est impossible, de reconnaître l’étendue et la portée juridique de la première manifestation des défauts.

C’est encore bien pire lorsque les défauts apparaissent petit à petit, comme c’est par exemple le cas pour certains problèmes d’étanchéité (argument notamment rapporté par le Conseil national plaidant en faveur d’un délai d’annonce de 5 ans). Il devient alors difficile de déterminer précisément le moment où ils deviennent identifiables.

Dans ce contexte, la brièveté d’annonce que nous connaissions jusqu’ici n’apparaissait pas proportionnée.

Il n’était pas question de totalement léser les entrepreneurs qui peuvent, dans certaines situations, également être en position « faible », en particulier lorsqu’il s’agit de petits artisans face à de grands propriétaires fonciers. Cette problématique a été soulevée lors des délibérations et il a été admis qu’une prolongation de délai à 60 jours n’était pas de nature à prétériter ces derniers. En effet, cette modification s’inscrit également dans une logique où une grande partie des délais d’avis sont – en réalité – de deux ans en bonne application des normes SIA 118, fréquemment utilisée par ces derniers.

Il n’y a donc pas réellement de risque de défavoriser les entrepreneurs qui sont d’ores et déjà régulièrement soumis à des garanties plus longues.

C’est d’ailleurs pour cela que cette modification du délai d’avis des défauts se voudra dite semi-impérative, pour permettre aux parties d’y déroger, uniquement en faveur d’un délai plus long.

2. Le droit impératif à la réfection

Par ailleurs, le Conseil fédéral souhaite limiter fortement la pratique actuelle des entreprises, défavorable aux acquéreurs immobiliers, consistant à combiner une exclusion totale de responsabilité et la cession des droits de garantie.

Comme déjà mentionné, le droit immobilier, particulièrement difficile à appréhender, peut renfermer des mécanismes complexes privant in fine l’acquéreur, nouvellement propriétaire, de certains de ses droits.

En effet, si les vendeurs ont exclu toute responsabilité, tout en cédant à l’acheteur leurs droits pour agir contre les entrepreneurs en cas de défauts, et que ces acheteurs ne parviennent pas à notifier correctement ces défauts, ils risquent de se retrouver dans une situation délicate.

Selon le Conseil fédéral, « très souvent, le maître d’ouvrage ne peut pas déterminer quel sous-traitant répond du défaut, faute de connaissances spécifiques. Il a reçu une liste des sous-traitants de la part de l’entrepreneur général en même temps que celui-ci lui a cédé ses droits de garantie, et il est ensuite censé déterminer quel sous-traitant est responsable du défaut. Pour les défauts complexes en particulier, comme les infiltrations, les maîtres d’ouvrage sans connaissances techniques ne sont souvent pas en mesure de déterminer à quel sous-traitant ils doivent s’adresser sans faire réaliser au préalable une expertise à leurs frais ».

Pour cette raison, le Conseil fédéral prévoit une interdiction pour les acquéreurs et maîtres d’ouvrage de renoncer à leur droit à la réparation en proposant de rendre, à certaines conditions, le droit à la réparation impératif.

Toutefois, cette nouvelle limitation ne serait valable que si la construction est prévue pour l’usage personnel du maître d’ouvrage ou pour celui de sa famille.

Il est temps, pour le Conseil fédéral, de limiter une pratique douteuse consistant à « inscrire dans les contrats des clauses juridiquement douteuses et opaques consistant à combiner exclusion de la responsabilité et cession des droits de garantie de l’entrepreneur à l’égard de ses sous-traitants ».

Le droit immobilier étant transversal, cette modification devra s’étendre tant aux contrats de vente d’immeuble qu’aux contrats d’entreprise aux fins d’éviter toute possibilité de contourner les dispositions relatives au contrat de vente par le biais de la conclusion d’un contrat d’entreprise.

3. Vers une alternative moins contraignante que l’hypothèque légale

Actuellement, l’inscription d’une hypothèque légale au registre foncier est la hantise des maîtres d’ouvrage qui peuvent voir leur bien grevé d’une annotation particulièrement contraignante. Bien que le délai d’inscription des hypothèques légales soit relativement court (4 mois dès la fin des travaux), elle n’en reste pas moins une arme redoutable à disposition des entrepreneurs impayés. Le droit à la réalisation de l’ouvrage grevé étant particulièrement incisif, il est bien naturel pour tout maître d’ouvrage d’y préférer toute alternative.

Il existe bien l’option des sûretés, toutefois, selon la jurisprudence, « ces sûretés doivent couvrir les intérêts moratoires pour une durée illimitée, si bien que les garanties réelles sont en général insuffisantes et qu’il est difficile pour le propriétaire de l’immeuble d’obtenir des garanties bancaires équivalentes. Dans la pratique, les maîtres d’ouvrage ne peuvent donc guère fournir de sûretés pour éviter l’inscription d’une hypothèque légale ou en remplacement de celle-ci si l’inscription a déjà eu lieu ».

C’est pourquoi, le Conseil fédéral prévoit au terme de son projet, que les sûretés nécessaires à prévenir l’inscription d’une hypothèque légale ne devront plus que couvrir les intérêts moratoires sur une durée maximale de 10 ans. Il sera donc plus facile pour le maître d’ouvrage d’estimer et de fournir les sûretés nécessaires à se prémunir contre toute hypothèque légale.

4. Etat actuel

Aux dernières nouvelles, soit au 12 septembre 2024 dernier, le Conseil national et le Conseil des Etats se sont mis d’accord sur l’un des points de discorde rémanent, portant sur un élément central de la réforme : la durée du délai d’avis des défauts. Alors que le Conseil national préconisait un délai d’annonce équivalent au délai de péremption du droit, il s’est finalement rallié au Conseil des Etats en acceptant la solution moins radicale de 60 jours.

L’article Point sur le projet de modification législative – Droit de la construction est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Dans son arrêt TF 4A_583/2023, saisi d’un recours de la bailleresse s’inscrivant dans le cadre d’une contestation du loyer initial, le Tribunal fédéral analyse la question du caractère « ancien » d’un immeuble sous l’angle de deux opérations juridiques intervenues en 1998 et en 2014.

Faits

Historique de propriété : En 1986, les frères G. acquièrent le capital-actions de la société immobilière H. SA, alors propriétaire de la parcelle sur laquelle se trouve l’immeuble litigieux. En 1998, la société H. SA, alors en liquidation, vend la parcelle aux frères G. contre l’inscription d’une créance à leur encontre dans les comptes de la société et moyennant reprise de la dette hypothécaire. En 2014, les mêmes frères transfèrent l’ensemble de leur patrimoine immobilier à A. SA (ci-après : la « Recourante ») qu’ils ont précédemment acquise.

Contexte procédural : En septembre 2019, B. et C., locataires d’un appartement et d’un box individuel dans l’immeuble, contestent le loyer initial qu’ils estiment abusif, au sens de l’art. 270 al. 1 CO.

Droit

En vertu de l’art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu’il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l’art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée, et, selon l’art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu’il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.

Lors d’une contestation du loyer initial, il convient de déterminer si le loyer est abusif. Pour cet examen, le critère du calcul du rendement net des fonds propres investis (art. 269 CO) prévaut sur celui de la comparaison des loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO).

Pour les immeubles anciens, à savoir ceux dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail. Dans ces cas, le bailleur est fondé à se prévaloir du critère de la comparaison des loyers usuels dans la localité ou le quartier. En effet, les pièces comptables pour calculer le rendement net n’existent souvent plus ou font apparaître que les montants ne sont plus en phase avec la réalité économique.

La question, à laquelle le Tribunal fédéral doit répondre, est celle de savoir si les transferts, de 1998 et de 2014, doivent être assimilés à des nouvelles acquisitions de l’immeuble en cause.

La Recourante soutient que l’immeuble est ancien, dans la mesure où sa dernière acquisition remonte à 1986, soit il y a plus de 30 ans (33 ans) depuis la conclusion des baux.

Le Tribunal fédéral rappelle que seules des situations particulières, comme une dévolution héréditaire ou une fusion par absorption, pourraient permettre de ne pas assimiler le transfert de propriété à une nouvelle acquisition, car il n’y a, en principe, pas de modification des bases de calcul.

La Recourante affirme que l’immeuble est détenu par les mêmes personnes depuis 1986. Concernant le transfert de 1998, elle soutient que les frères G. ont repris l’ensemble des actifs et les passifs de la société H. SA, alors en liquidation, de sorte qu’il est assimilable à un cas de succession universelle entre vifs, et qu’il ne s’agit donc pas d’une nouvelle acquisition. Pour ce qui est de la transaction de 2014, la Recourante relève que cela concerne un transfert de propriété franc d’impôt de sorte qu’il demeure sans conséquence.

En l’espèce, la Haute Cour retient que le transfert de 1998 impliquait l’inscription d’une créance dans les comptes de la société venderesse H. SA, de sorte qu’elle n’a pas été effectuée à titre gratuit. Il s’agit donc bien d’un transfert volontaire entre deux personnes juridiques distinctes.

Concernant la transaction de 2014, les juges de Mon-Repos relèvent également qu’il y a bien un transfert volontaire entre sujets de droits distincts, sans universalité aucune. En particulier, ils refusent de suivre l’argumentaire de la Recourante, qui soutient qu’il ne s’agit pas d’une vente « au sens stricte » au motif que le transfert de propriété est franc d’impôt.

Au surplus, le Tribunal fédéral affirme que, dans la mesure où ces transferts ont donné lieu à des actes de ventes immobilières et à l’inscription du transfert de propriété au registre du foncier, l’immeuble a bel et bien été vendu à deux reprises.

En définitive, c’est à tort que la Recourante tente d’appliquer le principe de la transparence entre elle-même, en tant que société anonyme, et ses actionnaires. Cela étant, elle ne saurait invoquer l’indépendance juridique dont elle bénéficie lorsque ceci sert ses intérêts ou ceux de ses ayants droits économiques, et prétendre ne faire qu’un avec ceux-ci lorsqu’un autre avantage est en jeu.

Partant, le Tribunal fédéral déboute la Recourante et conclut que les transferts de 1998 et de 2014 sont assimilables à des nouvelles acquisitions, ce qui exclut ainsi sa qualification d’« immeuble ancien ». Le critère du calcul du rendement net au sens de l’art. 269 CO reste donc applicable pour déterminer si le loyer est abusif.

L’article Contestation du loyer initial (art. 270 al. 1 CO) : Un transfert entre deux personnes juridiques distinctes, sans universalité, équivaut à une nouvelle acquisition – Exclusion du caractère « ancien » de l’immeuble est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

La bailleresse a résilié le bail pour défaut de paiement du loyer, au 31 décembre 2020.

Dans son arrêt du 22 mars 2024, le Tribunal des baux et loyers a condamné les locataires au versement de CHF 59’320.77 à la bailleresse.

Le 5 avril 2024, les locataires ont interjeté un appel contre ledit jugement, concluant principalement à son annulation, et subsidiairement à son renvoi par-devant le Tribunal ou à la Commission de conciliation des baux et loyers.

Cet appel a été signé par les deux locataires.

De son côté, la bailleresse a conclu à la confirmation du jugement. Les locataires ont répliqué en date du 3 mai 2024. Dite réplique a uniquement été signée par l’époux, en son nom et celui de son épouse.

Les appelants invoquent la violation de leur droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst. et 6 CEDH), car l’appelante n’a pas été mise au courant par son époux de l’existence de la procédure.

La Cour rappelle que le grief de la violation du droit d’être entendu doit être invoqué dès la connaissance du vice et que tous procédés ayant pour but de retarder le procès sont abusifs. La Cour fonde son raisonnement sur l’absence de désaccord entre les locataires au fil des nombreuses procédures auxquelles ils ont participé. De plus, l’accord de l’épouse quant à la signature par son époux des différents documents, suggère que les époux ont agi de concert. 

L’inconsistance qui ressort des allégations de la locataire, conduit la Cour à retenir que ces allégations ont été formulées uniquement dans le but de retarder l’issue de la procédure.

Partant, la Cour écarte le grief de la violation du droit d’être entendu et rejette le recours.

L’article Analyse de l’arrêt de la Cour de Justice C/7192/2023 est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Cette affaire concerne une autorisation de construire relative à une installation de téléphonie mobile comportant des antennes adaptatives. Est notamment invoqué une violation du principe de précaution et l’inadéquation du système d’assurance qualité («AQ»). Notre Haute Cour a rejeté ce recours en considérant notamment les points suivants.  

S’agissant du principe de précaution, les recourants soutiennent que les valeurs limites actuellement fixées (en particulier le chiffre 64 de l’annexe 1 ORNI) ne sont pas compatibles avec le principe de précaution et violent aussi bien la loi sur la protection de l’environnement (« LPE ») que la Constitution fédérale.

L’arrêt en question rappelle que l’ORNI a été édictée en faveur de la protection contre le rayonnement non ionisant généré par l’exploitation d’installations fixes. Celle-ci prévoit, pour la protection contre les effets thermiques scientifiquement prouvés, des valeurs limites d’immissions qui ont été reprises par la Commission internationale de protection contre le rayonnement non ionisant (ICNIRP) et qui doivent être respectées partout où des personnes peuvent séjourner.

Afin de concrétiser le principe de précaution selon l’art. 1, al. 2 et l’art. 11, al. 2 LPE, le Conseil fédéral a en outre fixé des valeurs limites de l’installation inférieures aux valeurs limites d’immissions. Les valeurs limites de l’installation ne présentent pas de lien direct avec des dangers avérés pour la santé, mais ont été fixées en fonction des possibilités techniques et d’exploitation ainsi que de la viabilité économique, afin de réduire au maximum le risque d’effets nocifs, dont certains ne sont que supposés et pas encore prévisibles (cf. 1C_100/2021, consid. 5.3.2 et références citées).

L’OFEV est chargé, en tant qu’autorité spécialisée compétente, de suivre la recherche internationale correspondante ainsi que l’évolution technique et, le cas échéant, proposer une adaptation des valeurs limites réglementées dans l’ORNI, et non du Tribunal fédéral (cf. 1C_100/2021, consid. 5.3.2).

Il ressort en outre de la consultation de l’OFEV que celui-ci a convoqué en 2014 le groupe consultatif d’experts RNI (= rayonnement non ionisant ; BERENIS) pour lui apporter un soutien technique, ce groupe réunissant des chercheurs de premier plan dans ce domaine au niveau suisse. Au niveau international, de tels organes sont l’Organisation mondiale de la santé (OMS) et son agence spécialisée dans le cancer, le Centre international de recherche sur le cancer (CIRC), ou l’ICNIRP. (Cf. 1C_100/2021, consid. 5.4.1 et références citées).

L’OFEV affirme que les études ne permettent pas de déterminer s’il existe des effets à long terme ou des effets sur la santé humaine. Selon BERENIS, des indices d’une modification de l’équilibre oxydatif ont été trouvés pour un grand nombre de types de cellules, de temps d’exposition et de doses, et que ceux-ci sont tout à fait apparus dans la zone des valeurs limites. Étant donné que certaines études sont entachées d’incertitudes ou de faiblesses méthodologiques et que les données disponibles pour certains systèmes d’organes sont peu complètes, des études plus approfondies dans des conditions standardisées sont nécessaires pour mieux comprendre ces phénomènes et observations. (Cf. consid. 5.5.1 et références citées).

En tout état de cause, le Tribunal fédéral retient que les recourants n’étaient pas parvenus à démontrer que les autorités spécialisées compétentes de la Confédération ou le Conseil fédéral, en tant qu’auteur de l’ordonnance, seraient restés inactifs face à un danger ou à une nuisance scientifiquement prouvée ou fondée sur l’expérience et auraient omis de proposer ou de procéder à une adaptation nécessaire des valeurs limites. Selon le Tribunal fédéral, les autorités cantonales ont donc appliqué à juste titre les valeurs limites d’immissions et d’installations en vigueur de l’ORNI. Il n’y a pas de violation du principe de précaution en l’espèce. (Cf. 1C_100/2021, consid. 5.7).

S’agissant du système AQ, le Tribunal fédéral se réfère à l’arrêt du 3 septembre 2019 selon lequel, jusqu’à présent, il n’a pas vu d’éléments permettant de nier l’adéquation des systèmes AQ (cf. arrêt 1C_97/2018 du 3 septembre 2019, consid. 7 et références citées). Dans l’arrêt précité, il a considéré que les écarts constatés dans un canton pour les antennes de téléphonie mobile par rapport aux réglages autorisés ne constituaient pas une base suffisante pour conclure à l’échec général des systèmes AQ. L’ampleur des écarts ainsi que leurs conséquences sur l’exposition au rayonnement non ionisant dans les lieux à utilisation sensible (LUS) ne sont pas connues et les constatations correspondantes concernant d’autres cantons font défaut. Il n’y a donc actuellement aucune raison d’exiger un contrôle par des mesures de construction concernant la hauteur et la direction d’émission des antennes de téléphonie mobile (arrêt 1C_97/2018 du 3 septembre 2019 consid. 8.3).

Dans l’arrêt précité, le Tribunal fédéral a toutefois demandé à l’OFEV de procéder à nouveau, après 2010/2011, à un contrôle à l’échelle nationale du bon fonctionnement des systèmes AQ ou de les coordonner. Le flux de données ou le transfert de données de l’installation réelle vers la banque de données AQ doit également être vérifié par des contrôles sur place.

Pour l’heure, le Tribunal fédéral retient qu’il n’y a pas lieu de nier l’adéquation des systèmes AQ.

Cet arrêt réaffirme la confiance du Tribunal dans les processus scientifiques en place pour évaluer les risques liés aux rayonnements non ionisants issus des installations de téléphonie mobile, tout en reconnaissant la nécessité de continuer à surveiller les progrès scientifiques dans ce domaine.

Il convient de relever que conformément à la demande du Tribunal fédéral, l’OFEV a commandé la réalisation de contrôles sur site pour une sélection de 20 installations de téléphonie mobile en 2022. Ce projet intègre en sus les contrôles que cinq services cantonaux chargés de la protection contre le rayonnement non ionisant ont fait réaliser sur 56 installations. Les résultats et les enseignements des 76 contrôles sur site sont présentés sommairement dans un rapport publié le 2 avril 2024. Se posera dès lors la question de savoir si la position du Tribunal fédéral demeura inchangée au vu desdits résultats, lesquels révèlent un certain nombre de défauts.

L’article Autorisation de construire une installation de téléphonie mobile 5G: recours rejeté est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Une entreprise de construction dépose un permis de construire, via son architecte et sur mandat d’une communauté héréditaire, ancienne propriétaire des parcelles concernées par le projet. Le permis est accordé.

Suite à un contrôle de la police des constructions, la commune ordonne l’arrêt des travaux, considérant que l’entreprise de construction s’est écartée du permis de construire. Celle-ci modifie alors son projet à plusieurs reprises.

La commune statue sur les deux demandes de modification du permis déposées après coup, les travaux concernés étant toutefois entre-temps terminés. Celle-ci ordonne, notamment, un rétablissement de l’état conforme au droit s’agissant de certains éléments des travaux.

L’entreprise de construction et une communauté héréditaire recourent conjointement contre dite décision de remise en état par-devant la Direction des travaux publics et des transports du Canton (ci-après : « DDT »), qui admet partiellement le recours.

Par la suite, le Tribunal administratif du canton rejette le recours formé par les mêmes parties que celles ayant recouru par-devant le DDT, dans la mesure où il est recevable.

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La question de savoir si l’architecte dispose de la qualité pour recourir contre un ordre de remise en état d’un immeuble qu’il aurait planifié et/ou construit n’a pas encore été tranchée par le Tribunal fédéral.

Il est, en premier lieu, souligné que l’entreprise de construction recourante doit, sous peine d’irrecevabilité, exposer en quoi les conditions de recevabilité (art. 89 al. 1 LTF) sont réunies, en particulier en quoi elle a qualité pour recourir. Il n’appartient pas au Tribunal fédéral de rechercher, dans le dossier ou d’autres documents, si et dans quelle mesure la partie recourante pourrait avoir qualité pour recourir.

En second lieu, le Tribunal fédéral rappelle :

• Avoir nié la qualité pour recourir à un tiers intéressé qui recourait contre un refus de délivrer un permis de construire, alors que le constructeur avait renoncé à saisir la justice ; le tiers ne pouvait obtenir que la construction se fasse contre la volonté du constructeur (arrêt 1C_419/2019) ;

• Avoir retenu qu’une personne qui avait érigé une installation sur un bâtiment, sans qu’une autorisation soit accordée, n’était pas légitimée à attaquer le refus de ladite autorisation. Il lui était reproché de ne pas avoir soutenu qu’elle devrait supporter une partie des frais y relatifs en cas de refus définitif de l’autorisation. Par ailleurs, en admettant sa qualité pour recourir, il aurait aussi fallu reconnaître une légitimation des architectes et des entreprises de construction, ceux-ci ayant également un intérêt indirect à l’octroi d’un permis de construire. Un tel résultat dépasserait toutefois le cadre posé par la loi (ATF 99 Ib 377) ;

• Avoir retenu qu’un architecte n’a en principe qu’un intérêt indirect et économique à la délivrance d’une autorisation de construire. Il n’a, par conséquent, pas qualité pour recourir contre des décisions n’autorisant pas (complètement) un projet de construction, même s’il a requis le permis de construire et que la décision y relative lui a été adressée (arrêts 1C_273/2021 du 28 avril 2022 ; 1C_547/2020 du 15 septembre 2021) ;

En revanche, l’architecte habilité par le droit cantonal à déposer, avec l’accord du propriétaire, une demande de permis de construire est autorisé à former un recours contre la décision de rejet de celui-ci. Dans ce dernier cas, il appartient toutefois à l’architecte qui recourt, de préciser en vertu de quelle disposition légale cantonale il serait habilité à déposer la demande de permis de construire ou à recourir (arrêts 1C_273/2021 du 28 avril 2022 ; 1C_547/2020 du 15 septembre 2021) ;

Quant au promoteur immobilier, il faut que le lien contractuel avec le propriétaire du terrain soit toujours existant au moment du dépôt du recours, à défaut de quoi, faute d’intérêt actuel, il ne peut se prévaloir d’un intérêt digne de protection (cf. arrêt 1C_547/2020).

La jurisprudence précitée (arrêts 1C_273/2021 du 28 avril 2022 ; 1C_547/2020 du 15 septembre 2021) concernant la qualité pour recourir de l’architecte contre un permis de construire qu’il a sollicité peut être appliquée par analogie à la qualité pour recourir d’un architecte contre un ordre de remise en état, en particulier lorsque le propriétaire a renoncé à saisir le juge ; partant, l’architecte ne dispose en principe que d’un intérêt indirect et économique à l’annulation de la décision ordonnant une remise en état d’un immeuble qu’il aurait planifié et/ou construit, dès lors qu’il n’agit dans ce cadre que comme mandataire du propriétaire.

Que l’instance inférieure ait retenu que la recourante puisse se prévaloir d’un intérêt personnel et digne de protection à l’annulation de la décision [de la DDT] et est particulièrement atteinte par celle-ci, en raison de son mandat de déposer une demande de permis de construire, n’est d’aucun secours pour la recourante, le droit cantonal pouvant concevoir la qualité pour recourir de manière plus large (ATF 144 I 43 consid. 2.1; 138 II 162 consid. 2.1.1).

Contrairement aux exigences de motivation applicables par-devant le Tribunal fédéral, l’entreprise de construction s’est contentée d’affirmer avoir été mandatée par l’ancienne propriétaire des parcelles pour déposer une demande de permis de construire. Néanmoins, elle n’allègue ni ne démontre :  

• qu’elle serait, en tant qu’architecte et responsable de la planification et de la construction du projet, légitimée à recourir grâce à une disposition légale cantonale particulière ;
• que la décision litigieuse ne lui aurait pas uniquement été adressée en tant que mandataire des propriétaires, mais aussi personnellement en tant que personne soumise à une obligation de remise en état ;
• qu’elle serait propriétaire, copropriétaire ou ancienne propriétaire des parcelles sur lesquelles sont érigés les immeubles litigieux ;
• qu’elle agirait au nom des propriétaires actuels ; ceux-ci ont, au demeurant, renoncé à recourir contre le jugement de l’instance précédent, alors qu’ils avaient participé à l’entier de la procédure cantonale aux côtés de la recourante.

Partant, les conditions de l’art. 89 al. 1 LTF ne sont pas remplies, de sorte que le recours de l’entreprise de construction a été jugé comme irrecevable.

L’article Irrecevabilité du recours, déposé par-devant le Tribunal fédéral, d’une entreprise de construction pour défaut de qualité pour recouvrir. est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

A. est propriétaire de la parcelle n° 001 et B et C sont copropriétaires de la parcelle voisine
n° 002.

La parcelle n° 002 est grevée d’une servitude de plantation en faveur de la parcelle n° 001, selon laquelle : « le propriétaire de la parcelle n° 002 autorise le propriétaire de la parcelle n° 001 à planter tous arbustes et arbres jusqu’à la limite parcellaire commune et renonce au droit de respecter les distances minimales de plantations énumérées à l’art. 96 de la Loi d’application du Code civil du canton des Grisons ».

Cette disposition prévoit notamment que lors de la plantation d’arbres et d’arbustes, à l’exception des zones boisées, les distances suivantes doivent être respectées par rapport à la limite de propriété (al. 2):

1. 6 m pour les arbres à haute tige autres que les arbres fruitiers et les noyers ;
2. 4 m pour les arbres fruitiers à haute tige, à l’exception des noyers ;
3. 2 m pour les arbres fruitiers nains, les pruniers et les arbres similaires ;
4. 0,50 m pour les petits arbres de jardin et les arbustes qui sont taillés à une hauteur de 3 m ; le voisin peut exiger qu’ils soient taillés de cette manière chaque année en automne ; ce droit n’est pas soumis à prescription ;
5. 0,30 m pour les vignes.

B. et C. forment une requête de preuve à futur concernant les effets des plantations sises sur la limite parcellaire voisine n° 001 de A. et obtiennent un rapport d’expertise qui recense en particulier 6 arbres et de nombreuses plantations, y compris leurs racines, litigieux.

Au gré de ce rapport, B. et C. considèrent qu’ils subissent une atteinte excessive sur leur parcelle et saisissent le Tribunal d’arrondissement Saint-Gall qui condamne A. à élaguer les arbres et plantations litigieux en limite parcellaire dans un délai de 60 jours, puis de renouveler l’élagage chaque année en automne, jusqu’à la hauteur du pignon de la maison ou jusqu’à 2 mètres de la limite parcellaire. Cette décision a été confirmée en deuxième instance.

Sur recours de A. formé en matière de droit civil, le Tribunal fédéral est appelé à trancher la question de savoir si les plantations de A. situées le long de la limite parcellaire commune représentent une atteinte excessive sur la propriété de B. et C au sens de l’art. 684 al. 1 du Code civil qui interdit au propriétaire, dans l’exercice de son droit, de s’abstenir de tout excès au détriment de la propriété du voisin.

Le Tribunal fédéral relève qu’une servitude sur un bien-fonds au sens de l’art. 730 al. 1 du Code civil peut obliger le propriétaire à tolérer certaines immissions excessives sur sa parcelle.

Le Tribunal fédéral rappelle que la portée et le contenu d’une servitude doivent être interprétés selon l’examen en cascade suivant, dans l’ordre :

• Analyse du texte de l’inscription au Registre foncier ;
• Examen du motif d’inscription de la servitude ;
• Exercice effectif de la servitude de bonne foi, pendant une longue période, et sans contestation.

Notre Haute Cour rappelle également que le bénéficiaire de la servitude peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user (art. 737 al. 1 du Code civil).

Il est toutefois tenu d’exercer son droit de la manière la moins dommageable (art. 737 al. 2 du Code civil). Cette disposition ne limite pas le contenu de la servitude, mais en interdit l’exercice abusif en lien avec l’art. 2 al. 2 du Code civil. Cela signifie que le bénéficiaire de la servitude doit renoncer à un droit qui porte atteinte au grevé, dans la mesure où celui-ci est inutile ou que l’intérêt à l’exercice de ce droit est manifestement disproportionné. En d’autres termes, le bénéficiaire de la servitude est tenu d’exercer son droit avec ménagement.

En application de ce qui précède, le Tribunal fédéral considère que :

• Une servitude existe en faveur de A. selon laquelle les plantations en limite de sa parcelle et celle de B. et C. ne doivent pas respecter les distances minimales et limitations de hauteur prévues par la législation cantonale ;

• Le but de la servitude vise à créer une protection visuelle (limitation du vis-à-vis) entre les parcelles ;

• En l’occurrence, les branches de certaines plantations mesurent pour certaines jusqu’à 5,35 mètres et atteignent en partie le balcon de B. et C., certaines plantations limitent l’ensoleillement de leur parcelle et des racines s’étendent jusqu’à 4,5 mètres sur leur parcelle ;

• Une croissance illimitée des plantes n’est pas nécessaire pour atteindre le but de la servitude et porte donc atteinte aux intérêts de B. et C., de sorte que A. n’exerce pas sa servitude avec ménagement.

Notre Haute Cour rejette ainsi le recours formé par A. et confirme les décisions rendues par les autorités cantonales, jugeant non-conformes à l’art. 737 al. 2 du Code civil les empiétements des plantations de A. sur la parcelle de B. et C.

L’article L’interprétation d’une servitude et son exercice en droit de voisinage est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Les inventaires fédéraux constituent un élément important à prendre en considération dans le cadre de l’élaboration des plans d’affectation. Dans cette affaire portée jusqu’au Tribunal fédéral, les éléments figurant dans la fiche ISOS n’ont pas été pris en considération lors de l’octroi de l’autorisation de construire ce qui a ouvert la voie à un réexamen à titre préjudiciel du plan d’affectation, faisant ainsi échec à la délivrance de l’autorisation de construire.

Faits

La société G SA dépose le 17 avril 2020 une demande d’autorisation de construire portant sur un immeuble comprenant trois appartements et sept places de parking sur la parcelle n° 3689 sise sur la Commune d’Echichens, à l’entrée nord-ouest du village de Colombier-sur-Morges.

Selon le plan partiel d’affectation de Colombier-sur-Morges de 2003, la parcelle se situe en zone de bâtiments nouveaux.

D’après le plan projeté, le bâtiment à construire sera implanté au milieu de la parcelle. Les places de parking seront, quant à elles, situées au nord-est du bâtiment, deux d’entre elles nécessitant au demeurant une dérogation au vu de leur implantation sur la limite des constructions.

Excepté la Direction générale de la mobilité et des routes (DGMR) qui a posé des conditions s’agissant des aménagements extérieurs, toutes les autres autorisations spéciales ont pour leur part été accordées.

Malgré les oppositions suscitées par le projet, le permis de construire a été délivré par la Municipalité d’Echichens à la société requérante.

Saisie d’un recours – qu’elle admet partiellement – la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal vaudois (ci-après : la « CDAP ») a, en substance, retenu que l’inscription de Colombier-sur-Morges à l’ISOS (Inventaire fédéral des sites construits d’importance nationale à protéger en Suisse) en 2006, puis le second relevé de 2012 ne justifiaient pas un examen préjudiciel de la planification de 2003, pas plus que le surdimensionnement de la zone constructible dans la commune. En outre, la parcelle n’était pas inventoriée comme surface d’assolement (SDA).

La CDAP a toutefois considéré que la place de parking située en totalité au-delà de la limite fixée dans le plan qui fixe la limite des constructions de 2003, à proximité de la route cantonale devait être supprimée pour des raisons de visibilité.

Cette décision est portée devant le Tribunal fédéral par les opposants.

Droit

Dans un premier grief d’ordre formel, les recourants invoquent une violation de leur droit d’être entendu au motif que leurs réquisitions de preuves – production du bilan des zones à bâtir et du potentiel constructible et d’augmentation de la population pour les quatre villages formant la commune, ainsi que le rapport 47 OAT du PPA de 2003 ainsi que la mise en œuvre d’une expertise agro-pédologique afin d’établir la nature de la surface d’assolement de la parcelle – auraient été écartées.

Ce premier grief est rejeté par le Tribunal fédéral, lequel a considéré que le surdimensionnement de la zone constructible était un fait reconnu des instances précédentes et la mesure de ce surdimensionnement devait être déterminée dans le cadre de la nouvelle planification en cours et non à l’appui d’une demande d’examen préjudiciel du plan.

Les recourants font ensuite valoir une violation de l’art. 21 al. 2 LAT au motif que l’autorité précédente n’aurait pas effectué un contrôle préjudiciel de la planification en vigueur.

Pour rappel, cette disposition permet de réaliser un contrôle préjudiciel d’un plan d’affectation lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées. Lorsque tel est le cas, les plans font l’objet des adaptations nécessaires.

Une modification sensible des circonstances peut consister en une modification purement factuelle mais également d’ordre juridique telle qu’une modification législative.

Selon les recourants, un tel contrôle se justifiait en l’espèce pour les raisons suivantes :

• Le plan était ancien dans la mesure où il remontait à plus de 20 ans et donc plus que les 15 ans fixés par l’art. 15 LAT ;
  
• L’inscription à l’ISOS est intervenue après (en 2006 et 2012) et mentionne par rapport à la parcelle litigieuse une échappée dans l’environnement qui doit rester libre de constructions de sorte que la CDAP ne pouvait se permettre de laisser indécise la question de savoir si le plan planificateur de 2003 avait pris en compte les premiers relevés de 1985 et 2000. Quant aux considérations d’ordre esthétique et la référence à la prise de position de la DGIP seraient sans pertinence s’agissant d’apprécier l’existence de circonstances nouvelles ;

• Le surdimensionnement important de la zone à bâtir (hors centre) devait conduire la commune à réduire ce type de zone, en particulier après la fusion en 2011 des quatre communes qui la composent actuellement ;

• La réglementation relative aux SDA aurait changé depuis 2003 et la parcelle en cause aurait, au vu de sa situation et de ses caractéristiques, la qualité de SDA. En outre, la faiblesse des réserves cantonales imposerait de protéger les SDA même si elles n’ont pas été inventoriées comme telles.

Le Tribunal fédéral rappelle d’abord que le contrôle préjudiciel d’un plan d’affectation dans le cadre d’une procédure relative à un acte d’application est en principe exclu, sauf à titre exceptionnel dans le cadre d’un réexamen des plans au sens de l’art. 21 al. 2 LAT.

L’art. 21 al. 2 LAT prévoit un examen en deux étapes. Il convient de déterminer dans un premier temps si les circonstances se sont sensiblement modifiées au point qu’elles justifient le réexamen d’un plan. Si tel est le cas, le plan sera réadapté dans un deuxième temps.

La réduction des zones à bâtir surdimensionnées relève d’un intérêt public important susceptible d’avoir le pas sur l’intérêt public à la stabilité des plans ainsi que sur les intérêts privés des propriétaires concernés.

Le Tribunal fédéral relève à cet égard que cet objectif ne saurait toutefois constituer le seul critère déterminant pour analyser la nécessité d’entrer en matière sur une demande de révision, i.e, de contrôle préjudiciel d’un plan d’affectation dans le cadre d’une procédure d’autorisation de construire.

D’autres paramètres doivent entrer en considération lors de cette analyse, en particulier celui de la localisation de la parcelle par rapport à la zone à bâtir existante, son niveau d’équipement, la date d’entrée en vigueur du plan d’affectation et la mesure dans laquelle celui-ci a été concrétisé (consid. 3.1).

La question de savoir ensuite si une adaptation est nécessaire relève d’une pesée des intérêts qui s’effectue dans une deuxième étape (consid. 3.1).

Le Tribunal fédéral relève également qu’au stade de la première étape les exigences sont moins élevées puisqu’un réexamen s’impose déjà lorsque :

• les circonstances se sont modifiées depuis l’établissement du plan ;
• que ce changement porte sur des aspects déterminants pour la planification et
• qu’il puisse être qualifié de sensible.

Un changement sensible de circonstances doit déjà à ce stade être reconnu lorsqu’une adaptation du plan de zone entre en considération et qu’elle n’est pas d’emblée exclue par les intérêts opposés liés à la sécurité du droit et à la confiance dans la stabilité des plans.

Dans le cas d’espèce le Tribunal fédéral a considéré qu’il n’était pas contesté que le territoire communal résultant de la fusion entre la commune de Colombier, Echichens, Monnaz et Saint-Saphorin-sur-Morges, connaissait un excédent de surface à bâtir. Toutefois, rien ne permettait de penser que le maintien de la parcelle en cause en zone constructible compromettrait inexorablement le redimensionnement du territoire constructible communal.

En outre, au vu de son emplacement, il n’apparaissait pas qu’une exclusion de la parcelle de la zone à bâtir entrerait d’emblée en considération en particulier eu égard au fait que le plan de 2003 avait été presque entièrement réalisé, son ancienneté relative et le surdimensionnement de la zone à bâtir ne justifieraient ainsi pas en eux-mêmes une remise en question de la planification au stade de l’autorisation de construire.

Le Tribunal fédéral rejette également l’argument des recourants relatifs aux SDA considérant que la parcelle en cause n’était pas inventoriée en tant que SDA selon l’extrait de l’inventaire cantonal.

En revanche, le Tribunal fédéral relève que la planification de 2003 se trouve en contradiction manifeste avec les relevés ISOS subséquents. Il rappelle qu’en vertu de l’art. 6 al. 1 LPN, l’inscription d’un objet d’importance nationale dans un inventaire fédéral au sens de l’art. 5 LPN indique que l’objet mérite d’être spécialement conservé intact ou à tout le moins d’être ménagé le plus possible.

À cet égard, le notre Haute Cour rappelle que les inventaires fédéraux doivent être pris en compte dans le cadre des plans d’affectation, dans l’interprétation des notions indéterminées du droit de la construction et dans toute pesée d’intérêts qui doit être effectuée dans les cas particuliers.

L’art. 11 ISOS implique que les cantons tiennent compte de l’ISOS au moment d’établir leur planification, en particulier dans les plans directeurs en respect des art. 6 à 12 LAT.

Les cantons doivent également veiller à ce que l’ISOS soit pris en compte sur la base des plans directeurs cantonaux, en particulier lors de l’établissement des plans d’affectation au sens des art. 14 à 20 LAT.

Si les autorités en charge de l’aménagement du territoire disposent d’une importante liberté d’appréciation dans l’accomplissement de leurs tâches et – en particulier dans celles relatives à la planification (art. 2 al. 3 LAT) – il ne s’agit pas là d’une liberté totale. Elles doivent se conformer aux buts et aux principes d’aménagement du territoire tels qu’ils résultent de la Constitution et de la loi (consid. 3.4).

En l’espèce, le village de Colombier avait fait l’objet d’un premier relevé ISOS en 2006 puis d’un second en 2012.

L’instance cantonale, bien qu’elle ait analysé la question de savoir si les auteurs de la planification de 2003 avaient pu tenir compte des premiers relevés effectués en 1985 et 2000, a toutefois laissé la question ouverte. Elle a, en effet, considéré que l’inscription formelle en 2006, confirmée en 2012, ne constituait pas une circonstance nouvelle laquelle devait amener à un contrôle à titre préjudiciel de la planification.

Selon le Tribunal fédéral, ce raisonnement ne saurait être suivi dans le cas d’espèce.

Il relève que d’après la fiche ISOS la partie inférieure du village comprend une église et divers bâtiments historiques. La partie supérieure est quant à elle composée d’un groupement de maisons de maître et de maisons rurales et viticoles. La parcelle litigieuse jouxte également l’extrémité nord-ouest de ce secteur, à l’origine d’une échappée dans l’environnement (ci-après : « EE II ») laquelle s’ouvre vers le nord-ouest.

L’EE II est décrite de la manière suivante dans l’ISOS : « Prés et champs non construits dans la partie supérieure du territoire, dominant et mettant en valeur le bâti villageois » (consid. 3.4.2).

Selon les explications relatives à l’ISOS cet élément constitue une « partie indispensable du site construit, libre de constructions ou dont les constructions participent à l’état d’origine de l’environnement » (consid. 3.4.2).

La catégorie « a » dans laquelle est classé cet élément préconise la « sauvegarde de l’état existant en tant qu’espace agricole ou libre. Conservation de la végétation et des constructions anciennes essentielles pour l’image du site » (consid. 3.4.2).

Au vu de ce qui précède, l’ISOS préconisait clairement que la parcelle devait demeurer libre de toute construction.

Or, ces éléments n’ayant pas été pris en compte lors de l’élaboration de la planification de 2003, cela ouvre la voie à un réexamen à titre préjudiciel du plan d’affectation au sens de l’art. 21 al. 2 LAT.

Partant, le Tribunal admet le recours.

Excursus

C’est dans un ATF « Rüti »[1] que le Tribunal fédéral confirmait pour la première fois qu’il existait pour les cantons (et les communes) une obligation de prendre en compte les inventaires fédéraux lors de l’exécution de leurs tâches cantonales et qu’il a ainsi tranché une controverse portant sur la question de savoir si ces inventaires devaient être pris en compte également en dehors de l’accomplissement des tâches de la Confédération.

Selon cet arrêt, l’établissement des plans directeurs et des plans d’affectation faisant partie des tâches cantonales et communales, la protection des objets répertoriés dans les inventaires fédéraux doit être assurée par le droit cantonal, tel que cela découle de l’art. 78 al. 1 Cst.

Les cantons et les communes doivent ainsi prévoir des dispositions qui permettent de tenir compte des objets répertoriés dans les inventaires fédéraux même en dehors de l’accomplissement des tâches de la Confédération[2].

L’inventaire fédéral constitue ainsi une base de planification qui doit être systématiquement pris en compte dans le cadre des processus de décision concernant les mesures d’aménagement dans et aux alentours des sites d’importance nationale[3].

[1] ATF 135 II 209.

[2] Recommandation pour la prise en considération des inventaires fédéraux au sens de l’article 5 LPN dans les plans directeurs et les plans d’affectation du 15 novembre 2012, Département fédéral de l’environnement, des transports, de l’énergie et de la communication DETEC, Département fédéral de l’intérieur DFI, p.6

[3] Recommandation pour la prise en considération des inventaires fédéraux au sens de l’article 5 LPN dans les plans directeurs et les plans d’affectation du 15 novembre 2012, Département fédéral de l’environnement, des transports, de l’énergie et de la communication DETEC, Département fédéral de l’intérieur DFI, p14.

L’article Commentaire de l’arrêt du Tribunal fédéral est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

La présente jurisprudence est un arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice qui a tranché en faveur du caractère luxueux d’un appartement. L’enjeu de cet arrêt était sa requalification en logement de luxe avec pour conséquence que le loyer après travaux ne pouvait pas être contrôlé par les autorités administratives.

Faits :

La propriétaire d’une parcelle où est érigé un immeuble d’habitation de haut standing construit dans les années 50 (ci-après : la Propriétaire) sollicite une autorisation de transformer et rénover un appartement de neuf pièces disposant d’une surface de 291 m² en vue de le mettre ensuite en location.

La direction des autorisations de construire préavise favorablement ladite requête, à différentes conditions, dont la fixation et le blocage du loyer après travaux pendant trois ans à un montant de CHF 31’725.- par an. L’autorisation de transformer et rénover est ensuite délivrée par le Département du territoire (ci-après : le Département).

Considérant la fixation et le blocage du loyer après travaux comme infondés, la Propriétaire fait recours contre cette décision auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), concluant à l’annulation de la décision s’agissant de ce qui précède.

Dans le cadre de la procédure de première instance, un transport sur place est organisé dans le but d’évaluer le caractère luxueux de cet appartement. L’immeuble dans lequel se trouve ledit appartement se situe à l’emplacement d’une ancienne campagne patricienne du XVII^e siècle, en entrée de ville, en bout de quai sur la rive droite, près des organisations internationales et en bordure des grands parcs. Cet objet dispose d’un grand hall de réception et également de trois balcons avec une vue complètement dégagée sur le lac, le jet d’eau, la rade, le Salève et la chaîne du Mont-Blanc. L’appartement, dont les parois sont d’inspiration néo rococo ou Louis XV, est notamment orné de moulures avec des motifs végétaux, de profils de type géométrique grec et dispose de nombreux miroirs. Trois places dans le parking souterrain de l’immeuble sont également à disposition. La Propriétaire a expliqué qu’il s’agissait d’un immeuble de haut standing, destiné à une clientèle internationale et plus particulièrement moyen-orientale désireuse de s’installer à Genève et conçu pour retenir en ville une clientèle projetant de vivre dans des villas périphériques.

À la suite de ce transport sur place, d’une visite auprès des responsables de la Fondation de l’architecte à l’origine du bâtiment et de plusieurs échanges d’écritures, le TAPI reconnaît le caractère luxueux de l’appartement, ce qui amène le Département à recourir à son tour contre cette décision auprès de la Chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : CACJ) afin que cette dernière dénie ledit caractère luxueux dans l’optique de la fixation et du blocage du loyer après travaux.

Droit :

À teneur de l’art. 10 LDTR, le Département fixe, comme conditions de l’autorisation, le montant maximum des loyers des logements après travaux et renonce à la fixation des loyers lorsque cette mesure apparaît disproportionnée, notamment lorsque les logements à transformer sont des logements de luxe ou que leurs loyers dépassent d’ores et déjà d’au moins 2.5 fois les besoins prépondérants de la population (art. 10 al. 2 let. b LDTR). En l’espèce, les travaux qui restent à entreprendre sont des travaux de transformation au sens de la LDTR et l’autorisation doit être accordée dès lors que le loyer avant les travaux était supérieur aux besoins prépondérants de la population et que l’appartement litigieux, n’entre pas dans la catégorie des logements où sévit une pénurie. Reste à vérifier si le Département devait renoncer à la fixation du loyer en raison du caractère luxueux de l’appartement en cause.

La notion de logement de luxe doit être appréciée tant sous l’angle du droit public cantonal que celui du droit civil fédéral. Cette notion du droit cantonal est la même que celle du droit du bail fédéral (art. 253b al. 2 CC). La loi ne définit pas expressément la notion de luxe et celle-ci comporte des traits quantitatifs (nombre minimal de pièces) et qualitatifs (caractère luxueux). Ainsi, le juge doit se fonder sur son impression générale, laquelle dépend de l’examen concret de toutes les caractéristiques du logement en cause. La notion de luxe peut également évoluer avec le temps. En effet, une habitation peut acquérir cette qualité en fonction des transformations effectuées, ou au contraire la perdre au fil des années. Il convient ainsi d’examiner si l’habitation possède une telle caractéristique au moment où cet élément est propre à exercer une influence (arrêt du Tribunal fédéral 4D_59/2017 du 7 mars 2018, c. 2.2.2). Constituent notamment des indices de luxe la présence de marbre à l’entrée de l’immeuble, une piscine, un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux et un environnement très protégé. La notion de luxe doit s’interpréter de manière très restrictive et suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée (arrêt du Tribunal fédéral 4D_59/2017 du 7 mars 2018, c. 2.2.2). La présence d’un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas ; il faut que le luxe se dégage de l’ensemble.

Selon la jurisprudence cantonale genevoise, pour que le logement soit qualifié de luxueux, celui-ci doit cumulativement comporter six pièces au moins, cuisine non-comprise, c’est-à-dire à Genève sept pièces ou plus, des surfaces inhabituellement grandes et des éléments donnant une impression générale de somptuosité ou de confort extraordinaire. À noter qu’un logement ancien peut être luxueux s’il a été conçu comme tel et qu’il est correctement entretenu (ATA/441/1997 du 5 août 1997, c. 6). Un logement peut être luxueux, quel que soit le quartier où il se trouve et même si une partie de l’immeuble comprend des locaux commerciaux de bureaux. Il faut prendre en considération le logement en tant que tel, et non le type ou le style de locataires qui occupent l’immeuble (ATA/214/2003 du 15 avril 2003, c. 5). Dès lors un logement peut être luxueux même s’il est mal situé géographiquement, avec une vue et une luminosité ambiantes réduites (ATA/1736/2019 du 15 janvier 2019, c. 7e). Par ailleurs, des éléments extérieurs à l’appartement lui-même peuvent lui conférer un caractère luxueux s’ils le valorisent. C’est notamment le cas de la vue sur le Jet d’eau et la rade de Genève (ATA/214/2003, c. 5).

L’arrêt de la CACJ passe en revue l’appréciation qu’avait fait le TAPI du caractère luxueux dans son jugement et confirme celle-ci. Il rappelle notamment que la notion de luxe en architecture est évolutive avant de souligner que sans rattacher la notion de luxe à certains éléments spécifiques du logement, il faut garder à l’esprit cette impression générale de somptuosité que l’objet concerné dégage. Il ne peut être fait abstraction du contexte urbain dans lequel s’inscrit l’ensemble immobilier de la Propriétaire, de l’intention des architectes, de son panorama, du nombre de pièces ou encore de sa destination à une catégorie aisée de la population.

L’immeuble ayant été construit au milieu des années 50, il convient de ne pas s’attacher de trop près aux critères souvent mis en évidence par la jurisprudence par rapport à des demeures plus anciennes. Par exemple, les plafonds hauts étaient alors délaissés et l’existence d’appartements de deux pièces dans l’immeuble ne signifie pas que les architectes avaient souhaité s’adresser à plusieurs classes sociales, les appartements de peu de pièces pouvant s’expliquer par le fait que cet ensemble était notamment destiné à une clientèle internationale qui pouvait s’en servir comme pied-à-terre. Le confort constructif se signalait par des murs pleins et du double vitrage et le confort technique par la présence d’équipements électriques de pointe, éléments qu’on ne peut pas trouver dans des immeubles anciens. Il en va de même avec l’existence de parkings souterrains.

Il a également été mis en évidence le fait que, dans son état actuel, l’appartement présente de curieux contrastes, certaines parties étant relativement dégradées et d’autres presque neuves, certains éléments semblant standards par rapport à l’époque de construction, tandis que d’autres dénotent un souci d’apparat. Une certaine dégradation de l’appartement pouvait être constatée mais il n’en demeure pas moins que son caractère luxueux réside avant tout dans des aspects – notamment immatériels – qui demeurent valables à ce jour. Une approche tenant compte davantage de l’impression d’ensemble, telle que préconisée par le Tribunal fédéral, permet de souligner, outre les éléments historiques et d’extérieur, le sentiment d’appartement hors-norme qui traverse le visiteur lorsqu’il y pénètre. Même si l’appartement litigieux, pouvait, même de loin, se rapprocher de logements correspondant aux besoins prépondérants de la population que la LDTR vise à maintenir dans le marché locatif à des loyers abordables, le loyer fixé par la décision litigieuse était plus de deux fois plus élevé que la limite supérieure. Cela signifie que, même durant la période de contrôle, le loyer de cet appartement est situé très au-dessus des moyens de la très grande majorité de la population genevoise.

S’agissant du fait que le montant total des travaux apparaissait comme trop modeste pour correspondre à ceux que l’on ferait dans un logement de luxe, il a été relevé de manière pertinente que l’art. 10 al. 2 LDTR est formulé de telle manière que l’appréciation qui doit être faite au sujet du caractère luxueux ou non de l’appartement concerné se rapporte à ce qu’il est avant les transformations, et non pas après. Par conséquent, si, comme en l’espèce, l’appartement peut être considéré comme luxueux avant transformation, il importe peu que la Propriétaire décide de procéder à de simples travaux d’entretien.

Compte tenu de ce qui précède, l’appartement en question a bien été considéré comme luxueux et la CACJ a maintenu l’annulation de la décision querellée qui prononçait la fixation et le blocage du loyer de l’appartement après travaux pendant trois ans.

L’Étude Rhône Avocat∙e∙s, par l’intermédiaire de Mes David Bensimon, associé et spécialiste FSA droit de la construction et de l’immobilier, et Mélissa Palin, avocate collaboratrice rompue aux affaires immobilières, est ravie et surtout satisfaite d’avoir contribué à l’évolution de la jurisprudence applicable en matière de LDTR.

L’article Évolution de la jurisprudence applicable en matière de LDTR est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Faits

La société B.__SA, spécialisée dans les activités équestres, détient la propriété de vastes parcelles en zone agricole à Jussy, dans le canton de Genève. Sur ces terrains, la société a érigé diverses structures destinées à soutenir son exploitation, notamment un manège, écurie, une maison d’habitation, des boxes à chevaux, ainsi que des aménagements extérieurs tels qu’un paddock, un hangar, des serres et un parking à vans. En sus du fait que ces constructions aient été réalisées sans autorisations formelles, elles ont été utilisées à des fins non agricoles depuis les années 1960.

Face à cette situation, les autorités cantonales ont pris des mesures coercitives pour mettre fin à ces infractions aux règles d’urbanisme. Le Département du territoire de la République et canton de Genève a ordonné à B.__SA de démolir les structures illégales et de remettre les terrains en état conformément aux prescriptions légales.

En dépit du refus des autorités et des décisions de justice confirmant ces mesures coercitives, B.__SA a maintenu sa position et a décidé de contester ces décisions devant les tribunaux. 

La Cour de justice de Genève a rejeté les recours de la société, soulignant l’importance des intérêts publics en matière d’aménagement du territoire, notamment le respect des principes de séparation entre zones bâties et non-bâties et des limitations de construction en zone agricole. Elle a également noté que les propriétaires étaient conscients des contraintes réglementaires et ne pouvaient pas prétendre avoir obtenu une autorisation tacite de construire de bonne foi.

B.__SA a recouru devant le Tribunal fédéral. Les recourants ont ainsi demandé l’annulation des décisions de démolition et de remise en état du terrain, contestant notamment l’appréciation des autorités cantonales et judiciaires sur la légalité de leurs constructions.

Droit

Après avoir analysé et établi la recevabilité, le Tribunal fédéral se penche sur les griefs invoqués par les recourants. Le Tribunal examine les arguments des recourants concernant (1) la violation de l’art. 22 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) ainsi que (2) la prétendue violation arbitraire des dispositions de la loi genevoise sur les constructions et les installations diverses (LCI).

1. Violation de l’art. 22 LAT

Les recourants invoquent une prétendue violation de l’art. 22 LAT, arguant que les serres-tunnels, la cour, les parkings et le chemin litigieux ne constituent pas des installations soumises à autorisation de construire. 

Le Tribunal examine attentivement cette question.

a) Interprétation de l’art. 22 LAT 

Le Tribunal rappelle que l’art. 22 LAT exige une autorisation préalable pour toute création ou transformation d’une construction ou installation. Cette disposition vise à permettre aux autorités de contrôler la conformité des projets aux plans d’affectation et aux réglementations en vigueur. La jurisprudence a précisé que sont considérées comme des constructions ou installations toutes les modifications durables et fixes de l’espace extérieur par l’homme, ayant un impact sur l’affectation du sol.

b) Application aux éléments litigieux 

En examinant les serres-tunnels, la cour, les parkings et le chemin en question, le Tribunal constate qu’ils sont tous installés de manière durable et fixe, même s’ils peuvent être démontables. De plus, leur dimension et leur impact visuel sur le paysage confirment leur caractère soumis à autorisation de construire. Ainsi, contrairement aux affirmations des recourants, ces éléments relèvent bien de la notion de construction ou d’installation au sens de l’art. 22 LAT.

En conséquence, le Tribunal conclut que les serres-tunnels, la cour, les parkings et le chemin litigieux doivent être assujettis à une autorisation de construire, conformément à l’art. 22 LAT. Cette analyse confirme la position de l’autorité précédente et constitue un élément essentiel du rejet du recours des demandeurs.

2. Violation arbitraire des dispositions de la LCI

Les recourants font également valoir une violation des dispositions de la loi genevoise sur les constructions et les installations diverses (LCI), notamment en ce qui concerne la remise en état des installations litigieuses. Le Tribunal examine attentivement ce grief, en se concentrant sur l’application du principe de proportionnalité.

a) Application du principe de proportionnalité 

Le Tribunal rappelle que le principe de proportionnalité exige que toute mesure étatique soit nécessaire, apte à atteindre son but et raisonnable pour les parties concernées. Il examine ensuite si l’autorité précédente a appliqué ce principe de manière adéquate dans le cas présent.

La loi fédérale dispose que les constructions illégales doivent généralement être rendues conformes à la réglementation en vigueur, afin de maintenir la séparation entre zones bâties et non bâties. Cela garantit une utilisation du sol en accord avec la constitution et évite de récompenser un comportement contraire à la loi. La remise en état vise également à limiter les constructions en zone agricole, tout en assurant l’égalité devant la loi.

b) Analyse de la décision de l’autorité précédente 

Le Tribunal fédéral analyse les raisons invoquées par l’autorité précédente pour ordonner la remise en état des installations litigieuses, tout en renonçant à cette démarche pour d’autres éléments. Il examine la pesée des intérêts effectuée par l’autorité précédente et conclut que cette dernière a correctement appliqué le principe de proportionnalité.

Le Tribunal fédéral examine les arguments des recourants concernant l’importance des installations pour l’exploitation du manège et les différences de traitement entre certains éléments. Il estime que ces arguments n’infirment pas la décision de l’autorité précédente, qu’il considère raisonnable.

En conséquence, le recours est rejeté.  

L’article Remise en état de constructions illégales en zone agricole est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Faits

Sur la parcelle n°362 d’une commune tessinoise se trouve le bien-fonds B., composé de 37 immeubles et soumis au régime de la propriété par étage (ci-après : la « Copropriété B »). L’immeuble n°967, comprenant un restaurant et un hôtel, correspond à une part de 330/1000 de la Copropriété B. Il est détenu par A. SA (ci-après : « la Recourante »). Les 36 autres immeubles représentent une part de 670/1000 de la Copropriété B.

La répartition des charges communes est prévue à l’art. 16 du Règlement d’administration et d’utilisation (ci-après : le « RAU ») de la Copropriété B, reprenant intégralement l’art. 712h al. 1 CC, selon lequel les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l’administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.

En 1992, l’ancien propriétaire de l’immeuble n°967, C., conteste cette clé de répartition au motif que les clients du restaurant – qui ne sont pas également clients de l’hôtel – se voient interdire l’accès aux parties communes, notamment à la piscine et au jardin.

Afin d’éviter une procédure judiciaire, les copropriétaires décident à l’unanimité lors de l’assemblée générale ordinaire du 27 mai 1993, d’accorder à l’immeuble n°967, une réduction de 15,83% sur la contribution annuelle aux charges communes devant être acquittées par A. SA, en dérogation à l’art. 16 du RAU, et ce, pour une durée initiale de 10 ans, dite réduction ayant ensuite été tacitement reconduite.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 8 mars 2013, qui s’inscrit dans le contexte général d’une volonté de la communauté des copropriétaires d’effectuer des travaux de rénovation conséquents de la piscine, l’accord du 27 mai 1993 est révoqué par une écrasante majorité des copropriétaires (ci-après : la « Résolution »).

Le 14 août 2014, A. SA assigne en justice la communauté des copropriétaires en concluant à l’annulation de la Résolution. Par décision du 10 octobre 2017, le juge de première instance constate la nullité de la Résolution, en raison de la violation de l’art. 712h al. 3 CC.

Dans son arrêt du 12 décembre 2019, la Chambre civile de la Cour d’appel du canton du Tessin admet l’appel du 9 novembre 2017 formé par la communauté des copropriétaires et rejette la requête de A. SA.

A. SA saisit le 3 février 2020 notre Haute Cour d’un recours constitutionnel subsidiaire à l’encontre de l’arrêt entrepris. Celle-ci sera finalement déboutée de ses conclusions.

Droit 

L’art. 712h al. 3 CC est de droit impératif. Son application – au demeurant restrictive – suppose que, d’un point de vue objectif et concret, l’ouvrage ou l’installation ne serve pas ou peu un copropriétaire individuel, sans tenir compte de ses besoins subjectifs ou de sa renonciation volontaire à l’utilisation[1].

Le juge de première instance relève que l’utilité des parties communes doit s’apprécier en distinguant la partie « restaurant », à laquelle une certaine autonomie doit être retenue, de la partie « hôtel ». Il admet que les clients du restaurant sont objectivement et concrètement empêchés d’utiliser certaines installations communes, considérant ainsi que la Résolution viole l’art. 712h al. 3 CC.

La Cour d’appel ne suit pas ce raisonnement. D’abord, elle considère que l’accord initial de 1993 n’a qu’une valeur conciliatoire visant à éviter une procédure judiciaire. Elle ajoute ensuite que l’immeuble forme un tout, la partie « restaurant » ne constituant ni une copropriété à part entière ni une unité économique entièrement indépendante. Elle constate ainsi qu’il incombait à la Recourante de prouver que les équipements communs tels que le jardin et la piscine ne desservaient pas, ou seulement de manière minime, l’ensemble de sa part de copropriété. Faute de preuve, le juge de deuxième instance considère alors que la Résolution est conforme à l’art. 712h al. 3 CC.

1. Appréciation arbitraire des faits et violation sous l’angle de l’arbitraire de l’art. 712h al. 3 CC

Dans un premier grief, la Recourante se plaint d’une appréciation arbitraire des preuves (art. 9 Cst.) et d’une violation de l’art. 712h al. 3 CC sous l’angle de l’arbitraire.

Selon elle, la Cour cantonale aurait dû admettre que l’immeuble est composé de deux parties distinctes, comme le soutient le juge de première instance, et ce, dans la mesure où il existe encore dans le RAU des dispositions faisant mention de la scission hypothétique de l’espace restaurant et de l’hôtel. Elle allègue que ces clauses ont toujours une valeur interprétative importante.

Le Tribunal fédéral rejette ce grief en arguant que :

• La recourante ne s’oppose nullement au raisonnement de la Cour d’appel selon lequel l’accord de 1993 n’a qu’une valeur conciliatoire ;

• La scission n’ayant effectivement pas eu lieu, la Cour pouvait, sans tomber dans l’arbitraire, ignorer ces dispositions.

2. Inégalité de traitement (art. 8 Cst.)

Dans un second grief, la Recourante invoque une inégalité de traitement (art. 8 Cst.) à l’égard des 36 autres copropriétaires, au motif que ces derniers devraient également participer aux frais liés au restaurant et à l’hôtel.

Le Tribunal fédéral déclare irrecevable ce grief en soulignant que :

• La Recourante n’a pas invoqué l’art. 8 Cst. dans la procédure d’appel ;

• L’art. 8 Cst. ne régit en principe pas les rapports entre particuliers. La Recourante n’explique pas en quoi l’art. 8 Cst. protègerait ici directement les copropriétaires de la PPE ou aurait une portée plus large que l’ensemble des normes régissant le droit de la copropriété.

Excursus

TF 5A_100/2020 du 15 août 2023

Lors d’une assemblée générale ordinaire subséquente du 27 septembre 2013, A. SA propose à nouveau de modifier l’art. 16 du RAU, afin d’obtenir une réduction sur sa participation aux charges communes. En l’absence d’obtention de la majorité qualifiée de 2/3 des copropriétaires, tel que prévu par l’art. 29 du RAU, cette proposition est rejetée. A. SA considère qu’une double majorité, au sens de l’art. 712g al. 3 CC (majorité des copropriétaires et de la valeur des parts), est suffisante pour l’adoption de l’objet.

Dans son arrêt 5A_100/2020 rendu le même jour que l’arrêt 5D_24/2020, le Tribunal fédéral relève qu’une modification du RAU à une majorité plus restrictive que celle de l’art. 712g al. 3 CC est admise, si d’une part, dite majorité protège les copropriétaires minoritaires de se voir imposer aisément une modification du RAU et d’autre part, si elle empêche qu’un copropriétaire exerce une influence suffisante pour bloquer toute modification et in fine l’administration et le développement de la copropriété. Tout en mentionnant qu’une unanimité n’est pas admissible, le Tribunal fédéral, en tranchant une controverse doctrinale, parvient à la conclusion que l’exigence d’une majorité qualifiée de 2/3 des copropriétaires doit en principe être admise.

Le recours de A. SA est donc rejeté.

[1] CR CC II-Amoos Piguet, Art. 712h, N 7.

L’article Frais et charges communs d’une PPE : rappel des conditions permettant la dérogation à la répartition proportionnelle selon la valeur des parts est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

TF 4A_453/2022 du 29 août 2023

(Droit à la preuve – art. 8 CC ; Transfert d’un bail commercial – art. 263 CO)

Faits

B. et C. sont locataires d’une arcade commerciale sise à Genève au sein de laquelle ils exploitent un salon de coiffure (ci-après : les « Locataires » ou les « Intimés »). 

Le contrat de bail prévoit notamment à son article 6 que « [l]a cession du bail ne sera autorisée que pour de justes motifs et seulement si le cessionnaire exerce la même activité que le locataire, et s’il possède les capacités morales, professionnelles et financières pour assurer la marche normale de l’entreprise. Le bailleur peut exiger la production des conditions de la cession ».

Par courrier du 27 septembre 2019, les Locataires sollicitent de leur bailleresse, A. SA (ci-après : la « Bailleresse » ou la « Recourante »), qu’elle autorise le transfert de leur bail en faveur de D (ci-après : le « Locataire Reprenant »). 

Est notamment jointe à cette requête, la convention de remise de commerce entre les Intimés et le Locataire Reprenant stipulant un prix de vente du fonds de commerce à hauteur de 40’000 fr. 

La Bailleresse refuse le transfert en arguant que : 

• le prix de 40’000 fr. constitue un pas-de-porte, dans la mesure où elle estime que la valeur du fonds de commerce remis (matériel et goodwill) est excessivement élevée et ne reflète ainsi d’aucune manière le montant précité. De l’avis de ses mandataires, la valeur du matériel cédé ne dépasse pas 10’000 fr. et les autres éléments immatériels tels que le goodwill n’ont aucune valeur ; 
• le Locataire Reprenant n’a jamais exercé le métier de coiffeur. 

Le 10 juillet 2020, les Locataires – dont la tentative de conciliation avec la Bailleresse a échoué – déposent leur demande par-devant le Tribunal des baux et loyers en concluant substantiellement au constat du caractère injustifié des motifs du refus et à l’autorisation de transfert du bail. 

À l’appui de leur écriture, respectivement lors de l’audience des débats d’instruction, les Locataires produisent des évaluations effectuées par deux professionnels qui concluent à une adéquation du prix de la remise de commerce. 

Par jugement du 21 décembre 2021, le Tribunal des baux et loyers – en se référant notamment aux évaluations et aux déclarations des deux professionnels – considère les motifs de refus de la Bailleresse infondés et autorise le transfert du bail en faveur du Locataire Reprenant. 

Saisie d’un appel interjeté par la Bailleresse, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice le rejette et confirme l’absence d’un juste motif permettant à l’appelante de s’opposer audit transfert. 

À l’encontre de l’arrêt entrepris, la Bailleresse forme recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral. 

Droit

Dans un premier grief, la Recourante reproche à la Cour cantonale une violation de son droit à la preuve (art. 8 CC) par le refus de mise en œuvre d’une expertise judiciaire visant à déterminer la valeur réelle du fonds de commerce des Intimés et démontrer in fine que le prix de 40’000 fr. constitue un pas-de-porte justifiant une opposition au transfert du bail. 

Le Tribunal fédéral rappelle, à cet égard, que le droit à la preuve n’est pas violé lorsque le juge, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies. Le recourant doit alors invoquer l’arbitraire (art. 9 Cst.) dans l’appréciation des preuves, en motivant son grief conformément aux exigences plus strictes de l’art. 106 al. 2 LTF. 

En l’occurrence, notre Haute Cour considère que la Bailleresse échoue à démontrer le caractère arbitraire de l’appréciation anticipée des preuves effectuée par l’instance inférieure, en ce sens que cette dernière ne commet pas l’arbitraire en retenant qu’une expertise judiciaire ne modifierait en rien sa conviction acquise sur la base des évaluations et déclarations des deux professionnels. 

Ce grief est donc rejeté. 

Dans un second grief, la Recourante invoque une violation de l’art. 263 CO, dans la mesure où elle disposerait de deux motifs lui permettant de s’opposer au transfert du bail, à savoir (i) la présence d’un pas-de-porte et (ii) l’absence de formation dans le domaine de la coiffure du Locataire Reprenant. 

Cette disposition – de nature impérative – dispose notamment que le locataire d’un bail commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (al. 1) et que ce dernier ne peut refuser son consentement qu’en présence de justes motifs (al. 2). 

En citant sa jurisprudence antérieure, le Tribunal fédéral mentionne, sans être exhaustif, que l’insolvabilité du locataire reprenant et le pas-de-porte sont considérés comme des justes motifs. 

1 – Du pas-de-porte

La Bailleresse estime que l’arrêt entrepris retient, à tort, le caractère non spéculatif du prix de la reprise de commerce de 40’000 fr., soit en définitive qu’il n’est pas constitutif d’un pas-de-porte. 

Selon la Recourante, les estimations des deux professionnels – ayant fondé la conviction des instances précédentes – sont dépourvues de force probante et la Cour cantonale erre en déniant toute pertinence aux conclusions contraires de ses mandataires, également professionnels de l’immobilier, au seul motif qu’ils n’ont pas visité les locaux alors même qu’ils ont disposé des pièces nécessaires à une évaluation correcte du prix de la reprise. 

Notre Haute Cour – en signalant la démarche appellatoire de la Bailleresse – constate que cette dernière fait fi du fait que la Cour cantonale a retenu qu’aucun élément concret ne permet de soutenir le point de vue de ses mandataires relatif à la valeur maximale de 10’000 fr. du matériel concerné. 

L’argumentation de la Recourante – consistant uniquement à substituer son appréciation à celle de l’instance inférieure – est déclarée irrecevable par le Tribunal fédéral.  

2 – De l’absence de formation dans le domaine de la coiffure

En dernier lieu, à l’appui de l’article 6 du contrat de bail, la Recourante reproche à la Cour cantonale de ne pas avoir retenu comme juste motif le fait que le Locataire Reprenant n’ait pas de formation dans le domaine de la coiffure et qu’il ne compte pas exploiter personnellement le salon. 

L’instance cantonale, quant à elle, a relevé que : 

• l’absence de formation dans le domaine de la coiffure n’est pas déterminant, dès lors, que la Bailleresse n’a, à raison, pas soutenu que la profession de coiffeur est soumise à l’obtention d’autorisations officielles ; 
• le Locataire Reprenant dispose d’un personnel et de connaissances professionnelles suffisantes pour exploiter et gérer adéquatement le salon ; 
• l’art. 6 du contrat de bail, pour autant qu’il impose des exigences supplémentaires quant aux qualifications du Locataire Reprenant, ne saurait être plus strict que le régime légal impératif. 

Les juges de Mon-Repos – tout en soulignant que la Bailleresse se fonde sur des suppositions et des faits non constatés par la Cour cantonale et dont elle n’a pas valablement sollicité le complément – relève que la lecture opérée par la Recourante de l’article 6 du contrat de bail est en contrariété avec l’art. 263 CO, de nature impérative, ce qu’elle ne conteste au demeurant pas. 

Son argumentation a donc, ici aussi, été déclarée irrecevable par le Tribunal fédéral.  

Le recours est rejeté.  

Commentaire

Selon la doctrine citée dans l’arrêt de la Cour cantonale, préciser la notion de « justes motifs » dans un contrat de bail est possible, sous réserve que les précisions apportées ne rendent pas illusoire le privilège légal accordé au locataire d’imposer un repreneur au bailleur. En d’autres termes, une clause limitant le transfert de bail au-delà des justes motifs est contraire à l’art. 263 al. 2 CO. 

Nous comprenons du considérant 4.3.3 que notre Haute Cour considère que la lecture de l’article 6 du contrat de bail opérée par la Bailleresse revient pratiquement à rendre illusoire ce privilège, dans la mesure où la reprise de bail ne serait acceptée qu’en présence d’un repreneur revêtant exactement les mêmes qualifications que le locataire initial et exerçant strictement la même activité que ce dernier, autrement dit la présence d’une clause limitant illicitement le transfert de bail.

¹ Paiement pour le droit de reprendre les locaux, à l’exclusion d’une quelconque autre contre-prestation.

² ACJC/1211/2022, c. 4.1

³ Lachat/Grobet Thorens, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 776 et les références citées. 

L’article Transfert d’un bail commercial – absence d’un juste motif permettant au bailleur de s’y opposer. est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Figure également dans les extraits relatifs à ces deux bien-fonds une rubrique « Exercice des droits » sous laquelle il est indiqué « Selon le registre foncier ». 

La servitude de restriction à bâtir prévoyait une interdiction de construire des bâtiments dont la hauteur excéderait quatre mètres dès le sol naturel. 

En 2009, au moment de l’informatisation de la servitude de restriction à bâtir au registre foncier, l’emprise au sol n’a pas été limitée. Si la servitude a bien été saisie informatiquement, le plan d’origine qui réduisait l’assiette de la restriction au droit à bâtir n’avait pas été annexé à la servitude. 

Lorsque A acquière la parcelle en 2011 (fonds-dominant), elle a uniquement connaissance des informations qui figurent au registre foncier, soit que la restriction en vigueur limitait la hauteur des constructions sur la totalité de la surface du fonds servant. 

En 2020, le propriétaire du fonds-servant dépose une demande par-devant le Tribunal civil de l’arrondissement de l’Est vaudois dans laquelle il conclut à la rectification de l’inscription de la servitude de restriction à bâtir en incluant la zone dans laquelle dite servitude s’exerce. Par jugement du 28 février 2022, le Tribunal a admis la demande. 

A a formé appel de ce jugement à la Cour d’appel civile du Tribunal du canton de Vaud qui déboute A de ses conclusions. 

Devant le Tribunal fédéral, A invoque la violation des art. 738, 973 al. 1 et 975 al. 2CC. L’argument principal de A reposant sur la protection de sa bonne foi en vertu de l’art. 973 al. 1 CC selon lequel celui qui acquiert la propriété ou d’autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription au registre foncier est maintenu dans son acquisition. 

Notre Haute Cour, commence par rappeler que si l’acquéreur de bonne foi doit être protégé dans son acquisition lorsqu’il s’est fié à une inscription du registre foncier, que la bonne foi n’est toutefois pas protégée de manière absolue. L’état physique et extérieurement visible d’un bien-fonds peut ainsi faire échec à la bonne foi de l’acquéreur dans l’inscription figurant au registre foncier. Il incombe donc à un acquéreur même de bonne foi de se renseigner lorsqu’il existe des circonstances qui lui font douter de l’exactitude d’une inscription. 

Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral a considéré que A ne pouvait pas de bonne foi déduire que la servitude inscrite au feuillet numérisé impliquait une restriction de construire sur la totalité de la surface de la parcelle. 

La terminologie même « restriction de bâtir » ne permettait pas à A d’en déduire une interdiction pure et simple et ne permettait en outre pas de déterminer avec précision la nature de la restriction. Face à cet acte peu clair et incomplet il appartenait à A d’aller rechercher des informations complémentaires, de vérifier l’acte constitutif ainsi que le plan, en particulier lorsque le feuillet du registre foncier mentionnait pour l’exercice du droit « selon le registre foncier ». 

Ensuite, quand A s’est rendue au registre foncier en 2014, elle avait obtenu la confirmation de l’erreur du feuillet numérisé. Selon l’extrait du registre foncier les constructions sur le fonds servant ne pouvaient excéder les quatre mètres de hauteur dès le sol naturel. Or, la recourante ayant visité les parcelles concernées lors de l’acquisition, cet élément fait échec à toute bonne foi. En effet, elle ne pouvait que comprendre que les bâtiments construits sur le fonds dominant étaient incompatibles avec la servitude telle qu’inscrite au registre foncier puisque dits bâtiments dépassaient les quatre mètres de hauteur. 

Au vu de la contradiction entre les inscriptions figurant au registre foncier informatisé et l’état des lieux physique, A ne pouvait pas considérer que la restriction à bâtir s’étendait sur l’ensemble du fonds servant et face à ces incohérences elle aurait dû procéder à des investigations complémentaires en consultant l’extrait de réinscription et les feuillets papiers des parcelles en cause. 

A défaut de l’avoir fait, le Tribunal fédéral a jugé qu’elle n’avait pas fait preuve de l’attention exigée par les circonstances et qu’elle ne pouvait se prévaloir par conséquent de sa bonne foi et a donc débouté A de ses conclusions. 

L’article Devoir de vérification pour l’acquéreur de bonne foi en cas de doute sur l’inscription au registre du foncier est apparu en premier sur Rhône Avocat∙e∙s.

Cette somme était nécessaire pour l’emprunteur dans le cadre de l’acompte à verser auprès du notaire devant instrumenter la promesse de vente et d’achat de la parcelle destinée à accueillir le projet immobilier de l’emprunteur.

Ce même contrat incluait, par esprit de « bonne collaboration », l’engagement de l’emprunteur à confier au prêteur les travaux de construction du projet immobilier moyennant (1.) la garantie d’un prix forfaitaire concurrentiel et équivalent au marché genevois actuel et (2.) à entreprendre tout ce qui est en son pouvoir pour pouvoir être reconnu comme « Entreprise Générale » par la banque choisie par l’emprunteur.

Par lettre de l’emprunteur du 25 juillet 2017, celui-ci s’est départit de la promesse de contracter en invoquant un retard de deux semaines dans la remise du contrat d’entreprise générale par le prêteur ; arguant que la signature de l’acte de vente chez le notaire devait intervenir le 31 juillet 2017, il faisait valoir que ce retard mettait en péril l’ensemble du projet et annonçait d’ores et déjà que le contrat d’entreprise générale serait conclu avec une entreprise tierce.

Après plusieurs tentatives de négociation, le prêteur a assigné l’emprunteur en paiement des dommages-intérêts positifs sous l’angle de l’art. 377 CO.

Ayant obtenu gain de cause par-devant les instances judiciaires cantonales genevoises, l’emprunteur a recouru au Tribunal fédéral. 

Notre Haute Cour a retenu que l’engagement de l’emprunteur à confier les travaux de construction du projet immobilier au prêteur constituait une promesse de contracter (ou précontrat) au sens de l’art. 22 al. 1 CO.

Et de rappeler que si le promettant se départit du précontrat, le dommage à réparer est celui que son partenaire contractuel subit du fait de l’inexécution du contrat principal lui-même, soit du contrat d’entreprise, étant toutefois précisé qu’après plusieurs variations dans la jurisprudence, une réduction de l’indemnité due en vertu de l’art. 377 CO, voire sa suppression, n’est plus exclue en cas de justes motifs.

Le Tribunal fédéral a considéré que la thèse selon laquelle le « retard injustifié et injustifiable pris par l’intimée pour transmettre le contrat d’entreprise générale », invoqué dans la lettre de résiliation du 25 juillet 2017, ne trouvait pas d’assise dans le dossier et était contredite non seulement par les déclarations de l’intimée, mais également par les témoignages recueillis et les pièces produites. Ce n’était donc qu’un prétexte.

Il est même allé plus loin en considérant que l’emprunteur a empêché l’avènement des conditions « 1. » et « 2. » précitées sous-jacentes à la conclusion du contrat d’entreprise avec le prêteur en se départissant de la promesse de contracter sans raison valable, se prévalant, contrairement aux règles de la bonne foi, d’un retard inexistant du prêteur dans la préparation du contrat d’entreprise générale. Les conditions devaient donc être considérées comme accomplies conformément à l’art. 156 CO, n’empêchant ainsi pas la naissance de l’obligation de conclure le contrat principal. 

La condamnation de l’emprunteur au dédommagement intégral du prêteur (dommages-intérêts positifs), sous l’angle de l’art. 377 CO, a donc été confirmée, à concurrence d’un montant de CHF 244’778.97.

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1. Sommes-nous en présence de travaux couverts par le prix ferme ou d’une modification de commande ? 

• Le Tribunal fédéral commence par rappeler le principe selon lequel le forfait vaut pour autant que l’ouvrage finalement exigé par le maître corresponde à celui projeté lors de la conclusion du contrat, sans modifications qualitatives ou quantitatives. Des modifications de commande donnent droit à une augmentation du prix en cas de prestations supplémentaires de l’entrepreneur (arrêt 4A :156/2018, consid. 4.2.3 ; arrêts a4_76/2019 du 15 juillet 2020 consid. 4.1 ; 4C.289/1997 du 17 avril 1998 consid. 3b) (consid. 4.2).
• Notre Haute cour rappelle également que si l’entrepreneur prétend à une rémunération supplémentaire, il doit bel et bien prouver avoir fourni une prestation non incluse dans les travaux faisant l’objet du contrat d’entreprise, et partant non couverte par le prix forfaitaire fixé pour ceux-ci (cf. entre arrêts 4A_465/2017 du 2 mai 2018 consid. 2 ; 4C.86/2005 du 2 juin 2005 consid. 3 ; 4C.23/2004 du 14 décembre 2004 consid. 4.1 i.f. ; PETER GAUCH, Der Werkvertrag, 6e éd. 2019, n. 786 et 906). Ceci dit, c’est l’interprétation du contrat qui permet de déterminer quelles prestations avaient été initialement convenues. Comme le souligne finalement la doctrine, certaines imprécisions peuvent profiter à l’entrepreneur, dans la mesure où le descriptif des travaux émane du maître (GAUCH, op. cit., n. 906) (consid. 4.2).
• En l’absence de référence permettant de relier la prestation en question à une soumission intégrée dans le contrat d’entreprise, le Tribunal fédéral confirme le raisonnement de l’autorité précédente selon lequel il s’agissait de travaux à plus-value non-couverts par le forfait (consid. 4.2). 

2. Le maître d’ouvrage est-il lié par les commandes supplémentaires agréées par son architecte malgré la réserve de forme prévue par le contrat d’entreprise et d’une clause de limitation de pouvoir de représentation de l’architecte ? 

• Le Tribunal fédéral a relevé que le maître d’ouvrage n’avait pas expressément objecté les travaux supplémentaires avant la procédure judiciaire. Notre Haute cour a ainsi considéré que le maître d’ouvrage n’avait certes pas approuvé au préalable et par écrit les travaux supplémentaires (tel que requis par le contrat d’entreprise), en particulier la rémunération y afférente, mais qu’il avait « au final » accepté les travaux exécutés avec l’assentiment de son architecte (consid. 5.3).
• Le Tribunal fédéral rappelle que les parties restent en effet libres de lever ultérieurement la réserve de forme convenue, ce qui peut se faire au moyen d’un accord informel, et même tacite. Tel est le cas lorsqu’elles exécutent et acceptent sans réserve les prestations contractuelles (cf. par ex. arrêts 4A_416/2012 du 21 novembre 2012 consid. 3.3; 4C.474/1996 du 18 février 1997 consid. 2 ; ATF 125 III 263 consid. 4c ; 105 II 75 consid. 1 p. 78; SCHWENZER/FOUNTOULAKIS, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 10 ad art. 16 CO) (consid. 5.3). 
• Dès lors, le Tribunal fédéral retient que le maître d’ouvrage demeurait lié par les commandes supplémentaires, dans la mesure où ce dernier a approuvé rétrospectivement lesdites commandes agréées par son architecte, et ceci même en présence d’une clause de limitation de pouvoir de représentation de l’architecte (consid. 5.3 et 5.4). 

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• Une expertise privée n’est pas un moyen de preuve au sens de l’art. 168 al. 1 CPC, mais qu’elle doit être assimilée aux allégués de la partie qui la produit. 
• Le degré de la motivation d’une allégation exerce une influence sur le degré exigible de motivation d’une contestation. Plus détaillées sont certaines allégations de la partie qui a le fardeau de la preuve plus concrètement la partie adverse doit expliquer quels sont au sein de celles-ci les éléments de fait qu’elle conteste. Le fardeau de la contestation ne saurait toutefois entraîner un renversement du fardeau de la preuve.
• Lorsque les allégations des parties se fondent sur une expertise privée, une contestation en bloc ne suffit pas ; la partie adverse est au contraire tenue de motiver de manière concrète sa contestation sur chaque fait particulier. Si les allégués de la partie adverse sont contestés de manière motivée, les expertises privées, qui sont de pures allégations de parties, ne permettent pas à elles seules de les prouver. En tant qu’allégations de parties, elles sont éventuellement susceptibles d’apporter la preuve en combinaison avec des indices – prouvés par des moyens de preuve. Si elles ne s’appuient pas sur des indices, elles doivent être considérées comme des allégations contestées et non prouvées.

Dans le cas d’espèce, le Tribunal de première instance a jugé – qu’en l’absence de critiques précises et fondées de l’expertise privée diligentée par la défenderesse – la demanderesse avait échoué à remettre en question la valeur probante du rapport d’expertise, ce qu’elle aurait dû faire en raison du fardeau de la contestation qui lui incombait. Dite expertise était accompagnée de nombreuses photos et un huissier judiciaire s’était rendu à trois reprises au domicile de la défenderesse, de sorte que les éléments retenus par l’expert reposaient sur des indices objectifs sérieux permettant au Tribunal de se fonder sur le rapport d’expertise privée pour déterminer si l’ouvrage présentait des défauts dont la responsabilité était imputable à la demanderesse.

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Peu après, la régie transmet un exemplaire du bail dûment signé par les deux parties et un BVR. Elle fixe également un rendez-vous pour l’état des lieux d’entrée, et rappelle à cette occasion que la remise des clés est subordonnée à la constitution de la garantie locative prévue par le contrat et au paiement du premier loyer. Pour des raisons personnelles, A se rétracte quelques jours plus tard. Il adresse un courrier de résiliation anticipée et ne se présente pas à l’état des lieux d’entrée. 

Ayant engagé des poursuites à l’encontre de B pour les loyers impayés, A dépose une requête de mainlevée en produisant à cet effet le contrat de bail. 

De la première instance au Tribunal fédéral, il était question de déterminer si l’entrée en vigueur du contrat était subordonnée à la condition du versement du premier loyer et à la constitution d’une garantie locative. Le premier juge saisi a estimé que c’était le cas et a rejeté la requête au motif que la chose louée n’aurait jamais été mise à la disposition de A. 

En deuxième instance, le Tribunal cantonal vaudois prononce la mainlevée en rappelant que le poursuivant qui veut se prévaloir d’un contrat bilatéral doit avoir exécuté ou offert d’exécuter sa propre prestation en rapport d’échange. C’est le cas pour le contrat de bail si le bailleur requérant la mainlevée provisoire pour des loyers échus a mis l’objet du contrat à disposition du locataire.

En l’espèce, l’entrée en vigueur du contrat était uniquement subordonnée à la signature des deux parties, ce que rappelait d’ailleurs le premier courrier de la régie. Le fait que cette dernière ait rappelé ensuite que la remise des clés était subordonnée au paiement du premier loyer et à la constitution d’une garantie n’y changeait rien. Il s’agissait d’une simple mise en exergue des obligations que le locataire devait exécuter en premier, conformément au contrat signé. Du reste, le bailleur avait valablement offert de mettre à disposition les locaux en fixant un rendez-vous pour la remise des clés. L’absence du locataire à l’état des lieux devait s’interpréter comme une renonciation de sa part de prendre possession des locaux. 

Devant le Tribunal fédéral, arguant entre autres que toute personne mise à sa place aurait compris, à la lecture du deuxième courrier de la régie, que l’entrée en vigueur du contrat était subordonnée au paiement du premier loyer et de la constitution d’une garantie, A voit son recours rejeté. Notre Haute cour, appelée à se prononcer sous l’angle de l’arbitraire, a confirmé l’appréciation du Tribunal cantonal.

Ce cas ne présente pas d’aspects juridiques profondément complexes. Il y est principalement question de distinguer la conclusion du contrat de son exécution. Malgré un état de fait plutôt clair, cette distinction peut toutefois prêter à confusion si l’on considère la décision de première instance. 

L’intérêt que l’on peut en retirer réside alors dans le fait que les bailleurs ont tout intérêt à inclure une clause expresse indiquant que le contrat est réputé conclu une fois signé par les deux parties. Sauf convention contraire, la remise des clés ne constitue alors qu’une obligation d’exécution et peut donc être conditionnée à une contreprestation du locataire. Il est toutefois primordial d’avoir valablement offert au locataire de l’exécuter si l’on veut se prévaloir du contrat pour obtenir une mainlevée provisoire pour des loyers échus.

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Quid des conséquences du constat de cette nullité sur le contrat de concession ?

Pour la première fois, le Tribunal fédéral y répond de manière précise dans son arrêt TF 2C_959/2021, 2C_961/2021 du 30 novembre 2022. 

Trois enseignements phares : 

1. Les conventions de concession d’affichage ne relèvent pas du droit privé, mais du droit public.

Le juge administratif est donc compétent pour examiner leur légalité et ordonner les mesures nécessaires au rétablissement d’un état conforme au droit. 

2. Il n’est pas exclu qu’un juge administratif puisse constater la nullité « par ricochet » d’une concession, au motif que celle-ci repose sur une décision d’attribution nulle car contraire à l’art. 2 al. 7 LMI.  

3. Les conséquences d’une violation de la LMI sur un rapport de concession dépendent toujours de la nature de la violation considérée et des effets que celle-ci a véritablement pu avoir sur la concession.

En l’espèce, le Tribunal fédéral a considéré qu’il ne lui incombait pas de se substituer aux autorités cantonales précédentes et d’examiner en première instance la question d’une éventuelle nullité ou révocabilité de la convention d’affichage litigieuse. Il a néanmoins confirmé l’arrêt cantonal qui constate la nullité de la décision d’attribution et qui impartit un délai de 6 mois à la Commune pour procéder à un appel d’offres ou réintégrer la tâche dans ses affaires courantes.

(réd. Manuel Jaquier)

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Dans un arrêt du 17 novembre 2022 (TF 5A_378/2022), le Tribunal fédéral a précisé que l’étendue de la garantie hypothécaire – tirée de l’inscription définitive d’une HLAE – est limitée aux travaux exécutés par l’entrepreneur avant la date de résiliation anticipée du contrat d’entreprise.

Désirant rénover leur villa, les maîtres d’ouvrage B et C ont conclu un contrat d’entreprise avec la société A. SA portant notamment sur des travaux de plâtrerie et de peinture.

Le 9 septembre 2018, B et C résilient ledit contrat en cours de chantier.

La recourante, à savoir A. SA, prétend que sa créance aurait dû lui être garantie par l’inscription définitive de l’HLAE à hauteur de CHF 72’477.30, et non pas – comme retenu par l’instance inférieure – uniquement à concurrence de CHF 15’019.35.

En rappelant préalablement que l’HLAE peut être inscrite dès la conclusion du contrat d’entreprise sur l’entier du montant convenu entre les parties, notre Haute Cour – en citant plusieurs auteurs de doctrine – a toutefois rappelé qu’en cas de résiliation anticipée du contrat, la garantie hypothécaire portant sur le montant des travaux restants à effectuer ne se justifie plus, dès lors que l’obligation contractuelle à charge de l’entrepreneur s’est éteinte.

En l’occurrence, les juges de Mon-Repos ont estimé que la recourante n’a pas établi que la somme de CHF 72’477.30 portait sur des travaux effectués antérieurement au 9 septembre 2018, dans la mesure notamment où elle n’a même pas été en mesure de prouver que les travaux de sa facture finale du 5 décembre 2018 auraient tous été réellement exécutés.

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