Arrêt TF 4A_218/2025 du 22 juillet 2026 : le locataire ne peut pas exiger la réparation d’un défaut tout en empêchant le bailleur d’intervenir
Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral apporte une clarification importante en matière de bail à loyer.
L’affaire concernait des locaux exploités comme restaurant. Les locataires se plaignaient de défauts affectant les locaux et réclamaient notamment une réduction de loyer. Parallèlement, ils refusaient toutefois au bailleur l’accès aux locaux pour effectuer les travaux de réparation nécessaires, invoquant leur volonté de préserver des preuves avant toute intervention.
Le Tribunal fédéral rappelle que l’obligation de tolérance prévue par l’art. 257h al. 1 et 3 CO s’applique lorsque :
- les travaux sont objectivement nécessaires
- ils sont annoncés à temps
- le bailleur tient compte des intérêts du locataire dans leur exécution.
Si ces conditions sont réunies et que le locataire empêche la réalisation de travaux nécessaires, il s’expose à devoir payer des dommages-intérêts, conformément aux art. 97 ss CO.
Et si la violation est qualifiée de persistante, le maintien du contrat peut être considéré comme insupportable et mener à une résiliation du bail pour violation du devoir de diligence, conformément à l’art. 257f al. 3 CO.
En l’espèce, les locataires refusaient l’accès aux locaux pour les motifs suivants :
- les locaux étaient affectés de défauts importants
- l’existence, l’origine et l’étendue de ces défauts devaient encore être établies
- une fois les réparations effectuées, l’état antérieur ne pourrait plus être constaté
- ils devaient donc pouvoir refuser temporairement l’accès aux locaux afin de préserver les moyens de preuve dont ils entendaient se prévaloir.
Saisi de cette affaire, le Tribunal fédéral a relevé que les conditions de l’art. 257h CO sont exhaustives et, si elles sont toutes réalisées, obligent le locataire à tolérer les travaux d’entretien ou de réparation. Notre Haute Cour a écarté l’hypothèse d’une lacune de la loi, considérant que le législateur a fait le choix de privilégier l’entretien de l’immeuble et l’exécution rapide des réparations nécessaires, la preuve pouvant être préservée par d’autres moyens adéquats (constats, photographies, expertises privées, etc.).
Le Tribunal fédéral a donc confirmé que la nécessité, pour le locataire, de conserver des preuves ne constitue pas un motif légitime permettant de refuser l’accès au bailleur, même lorsque subsistent des désaccords sur l’existence ou l’étendue des défauts. L’intérêt du bailleur à remédier au défaut et à préserver l’immeuble prime celui du locataire à la préservation de la preuve.
Le Tribunal fédéral rappelle enfin que le locataire qui empêche le bailleur d’effectuer les réparations qu’il réclame lui-même adopte un comportement contradictoire constitutif d’un abus de droit ; dans pareil cas, le locataire agit de manière abusive lorsqu’il prétend à une réduction de loyer pour une période durant laquelle il a empêché l’exécution de travaux par le bailleur.