TF 2C_286/2025 du 31 mars 2026

Faits

Une société, dont la qualité de personne à l’étranger n’est pas contestée, acquiert un complexe hôtelier dans la région d’Interlaken (BE) comprenant, outre les infrastructures d’exploitation, un logement de direction ainsi que 20 chambres (22 lits) destinées au personnel.

Si l’acquisition du complexe hôtelier lui-même n’est pas litigieuse au regard de la LFAIE, la question se pose en revanche pour les logements du personnel, que la juridiction cantonale considère comme pouvant être acquis sans autorisation, au motif qu’ils seraient nécessaires à l’exploitation de l’hôtel.

L’Office fédéral de la justice (OFJ) conteste cette appréciation et soutient que ces logements devraient être soumis au régime de l’autorisation. Le Tribunal fédéral est ainsi amené à préciser les conditions dans lesquelles une acquisition conjointe de logements peut être admise. 

Droit

Le Tribunal fédéral rappelle d’abord le cadre légal. La LFAIE vise à limiter l’acquisition de biens immobiliers par des personnes à l’étranger et soumet en principe ces acquisitions à autorisation. 

L’exception relative aux établissements stables (art. 2 al. 2 let. a LFAIE) doit être interprétée restrictivement : seuls les immeubles servant directement à une activité économique peuvent en bénéficier. Les logements du personnel dans un hôtel servent à des fins d’habitation et non à l’activité économique au sens strict qui caractérise la notion d’établissement stable. 

C’est donc par le biais de l’acquisition conjointe que peut, à titre exceptionnel, être admise l’acquisition de logements sans autorisation. Cela étant, l’acquisition conjointe fondée sur l’art. 2 al. 3 LFAIE est exclue en l’espèce, faute de prescriptions relatives aux quotas de logements. La juridiction cantonale a toutefois considéré cette acquisition comme admissible sur la base de la jurisprudence fédérale, en retenant que les logements du personnel étaient nécessaires à l’exploitation. Le Tribunal fédéral est ainsi conduit, dans un premier temps, à rappeler la portée précise de l’acquisition conjointe fondée sur une nécessité opérationnelle. 

À cet égard, les conditions sont exigeantes : il ne suffit pas que les logements soient judicieux ou utiles sur le plan opérationnel ; ils doivent présenter un lien fonctionnel étroit avec l’exploitation et constituer la seule solution permettant d’en assurer le fonctionnement. Cette exception doit, en outre, être interprétée restrictivement, au regard du but de la LFAIE, de sorte que seules les surfaces strictement nécessaires peuvent être acquises conjointement. Il doit également être tenu compte de la situation en matière d’aménagement du territoire et de droit de la construction.

Appliquant ces principes au cas d’espèce, le Tribunal fédéral reconnaît que le contexte présente des particularités marquées, notamment en raison de la localisation du site, des contraintes d’accès, de la pénurie de logements et du recours à du personnel saisonnier.

Toutefois, ces éléments ne suffisent pas. Le Tribunal fédéral reproche à l’instance précédente de ne pas avoir examiné de manière concrète et individualisée les besoins de l’exploitation. En particulier, il n’est pas démontré que l’hébergement d’un nombre important d’employés sur place serait indispensable.

Seuls des postes impliquant une présence continue pourraient éventuellement justifier une telle acquisition sans autorisation. Pour le surplus, la démonstration d’une nécessité absolue fait défaut : le Tribunal fédéral relève en particulier que la société n’a pas satisfait à son devoir de collaboration, faute d’avoir établi de manière concrète pourquoi 22 collaborateurs devraient être logés sur place pour assurer le fonctionnement de l’établissement.

Le recours de l’OFJ est ainsi admis et l’arrêt cantonal annulé.  

Commentaire

Cet arrêt confirme – tout en les précisant – les exigences strictes applicables à l’acquisition conjointe de logements fondée sur une nécessité opérationnelle.  

L’apport principal réside dans le niveau d’exigence probatoire : le Tribunal fédéral refuse toute approche globale fondée sur les contraintes du secteur ou du marché local du logement. Il impose au contraire une analyse fine, chiffrée et individualisée, centrée sur les besoins indispensables au fonctionnement concret de l’exploitation.

En pratique, cela signifie que les exploitants ne peuvent se contenter d’invoquer les difficultés de recrutement ou de logement en zone touristique, ni une nécessité opérationnelle de manière générale. Ils devront démontrer, de manière circonstanciée, non seulement l’absence d’alternatives raisonnables, mais encore que chaque logement acquis correspond à un besoin réellement incontournable.