Interprétation du contrat ; défaut de l’objet vendu ; absence de qualité promise ; surfaces promises

En fait :

Les sociétés A. Sàrl, B. Sàrl, C. SA et D. Sàrl (ci-après : les « venderesses ») sont actives en matière de courtage, de construction d’immeubles, de promotion et de mise en valeur d’immeuble.

En janvier 2015, a.E. et b.E. (ci-après : les « acquéreurs » ou les « acheteurs ») ont conclu avec D. Sàrl un mandat de réservation pour un appartement de trois pièces et demie, pour un prix total de CHF 679’660.- (ci-après : « l’appartement litigieux »). D. Sàrl était indiquée comme société venderesse dans la rubrique « objet immobilier ».

Le même jour, C. SA a émis une plaquette de vente. Au pied de ces premières pages figurait la mention « document non contractuel ». Cette mention n’apparaissait pas sur la suite du document. Concernant l’appartement litigieux, il était désigné comme le lot n° xxx, au cinquième étage, comportant trois pièces et demie. Il était précisé « surface pondérée env. 78,25 m², surface brute env. 71 m², surface habitable env. 64 m², surface balcon/jardin env. 28,55 m² ». La plaquette comportait en outre les plans de chaque étage établis par l’architecte. Les plans indiquaient la surface des principales pièces de chaque lot.

En novembre 2017, les acquéreurs ont conclu un contrat d’entreprise générale avec A. Sàrl. Le contrat portait sur l’appartement « lot n° xxx, 3.5 pièces, 5^ème étage, ainsi qu’une place de parc intérieure ».

Le contrat d’entreprise prévoyait une clause intitulée « garantie après réception ». Cette clause prévoyait la cession au maître d’ouvrage, des garanties qu’avait l’entreprise générale contre les entreprises et maîtres d’ouvrage ayant participé à la réalisation de l’ouvrage. En contrepartie des cessions, le maître de l’ouvrage renonçait à tout droit de garantie à l’encontre de A. Sàrl. Ce contrat ne mentionnait pas les surfaces de l’appartement.

Un descriptif général de construction daté du 13 juin 2016 faisait partie intégrante du contrat, ainsi que les plans établis par l’architecte. Les plans du cinquième étage correspondaient à ceux de la plaquette du 16 janvier 2015, mais aucune mesure ou surface n’était indiquée. Ces documents étaient joints au contrat et signés par les acquéreurs.

Le même jour, les acquéreurs ont conclu un contrat de vente immobilière en la forme authentique avec B. Sàrl. Le contrat de vente immobilière prévoyait « qu’en dérogation à l’art. 197 CO et sous réserve des dispositions impératives de l’art. 199 CO, l’immeuble objet du présent acte est transféré sans aucune garantie légale ou conventionnelle quelconque de la part du vendeur. L’acheteur est rendu attentif par le notaire soussigné qu’il sera ainsi privé des garanties prévues par le Code des obligations, notamment des actions rédhibitoires, en réduction du prix et en dommages-intérêts. Il est précisé que les garanties relatives aux travaux de construction déjà réalisés sont régis par le contrat d’entreprise dont il est fait état ci-dessous ».

Lorsque les acquéreurs se sont rendus dans l’appartement litigieux, ils ont constaté que la surface réelle de l’appartement était inférieure à celle annoncée dans la plaquette de vente. Ils ont alors adressé un avis des défauts aux venderesses.

Par une requête de conciliation du 23 juillet 2019, puis par demande du 26 septembre 2019 au Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne, les acquéreurs ont conclu à la condamnation des venderesses au paiement de CHF 100’000.- avec intérêts à 5% l’an dès le 1er septembre 2018, en raison du défaut de l’appartement.

D’après le Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne, la surface de l’appartement vendu était inférieure à celle indiquée dans la plaquette de vente, par laquelle les venderesses étaient solidairement engagées. Cela constituait un défaut quant aux qualités tant promises qu’attendues et elles se devaient de signaler aux acquéreurs, conformément aux règles de la bonne foi, que les surfaces réelles ne correspondaient pas aux surfaces indiquées dans la plaquette. Le comportement dolosif des venderesses rendait par ailleurs nulles les clauses d’exclusion de garantie. Au surplus, la moins-value avait été établie par une expertise judiciaire.

Le Tribunal civil de l’arrondissement de Lausanne a donc condamné les venderesses au paiement du montant de CHF 89’048,80.

La Cour d’appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a confirmé le jugement.

Les venderesses ont intenté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 11 novembre 2024.

En droit :

Le Tribunal fédéral rappelle d’abord que le vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités promises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.

Constitue un défaut, l’absence d’une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l’acheteur pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi. Cette qualité promise doit encore être décisive pour l’acheteur. Toutefois, lorsque d’après le cours normal des choses, l’assurance est de nature à emporter la décision de l’acheteur, la causalité est présumée.

Afin de déterminer si une indication de qualité par le vendeur devait être considérée comme une promesse, le Tribunal fédéral procède à l’interprétation du contrat selon l’art. 18 CO.

Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties, il doit recourir à l’interprétation normative (ou objective), à savoir recherche leur volonté objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l’autre. Il s’agit d’une interprétation selon le principe de la confiance.

Les surfaces indiquées dans une plaquette de vente promotionnelle de courtiers ou dans des plans remis lors des négociations précédant la conclusion du contrat de vente d’une part d’étage sont des qualités promises. L’acheteur peut s’y fier sans devoir en vérifier l’exactitude.

Par ailleurs, la surface d’un appartement qui a ainsi été promise est présumée, selon l’expérience générale de la vie, avoir été décisive dan la décision de l’acheteur d’acheter, au prix convenu, la part d’étage. Même si l’acheteur a visité l’appartement, l’indication inexacte de la surface est présumée avoir eu une influence sur le prix qui a été convenu.

En l’espèce, le Tribunal fédéral considère que la plaquette de vente émise par l’une des sociétés venderesses, adressée aux acquéreurs en accompagnement du contrat de réservation, constitue une manifestation de volonté de l’une des parties.

Ladite plaquette de vente comportait l’indication des surfaces de l’appartement et correspondait au plan du 5ème étage inclus dans l’acte authentique, sans indication des surfaces. Celle-ci permettrait donc d’interpréter le contrat authentique dans le sens que la surface indiquée sur la plaquette de vente devait être celle de l’appartement vendu.

D’après le principe de la confiance, une personne raisonnable et honnête placée dans les mêmes circonstances pouvait en effet comprendre que l’appartement comporterait les surfaces indiquées dans la plaquette de vente, à une page où il ne figure pas « document non contractuel », et ce d’autant plus qu’aucun autre document de vente de l’appartement ne comportait d’indication de la taille des surfaces.

La superficie indiquée dans la plaquette de vente constitue donc une indication de qualité qui peut être considérée comme une promesse, laquelle a été transmise aux acquéreurs comme une manifestation de volonté servant à l’interprétation objective de l’acte authentique.

S’agissant de la clause d’exclusion de garantie, le Tribunal fédéral confirme qu’elle est nulle lorsque le vendeur a dissimulé de manière frauduleuse le défaut. Les venderesses ne pouvaient pas ignorer la différence de surface et auraient dû en informer les acheteurs.

Enfin, le Tribunal fédéral admet l’application du principe de transparence. Il retient que les différentes sociétés formaient en réalité une seule entité économique et qu’elles ont agi de manière coordonnée, de sorte qu’elles peuvent être tenues solidairement responsables.

Le Tribunal fédéral rejette le recours des venderesses.

Commentaire :

Cet arrêt permet de souligner l’importance que revêtent les plaquettes de vente promotionnelles d’un bien. Elles contiennent des qualités promises auxquelles l’acheteur est en droit de se fier.