Faits

En 2014, la société A._ SA (anciennement C._ Sàrl), locataire, a pris à bail deux locaux commerciaux à Neuchâtel appartenant à B._, bailleresse. Les baux se renouvelaient, après le 31 décembre 2014, pour une période de cinq ans, puis par tacite reconduction annuelle. Rédigés dans l’urgence, seule la dernière page des baux en format PDF a été signée, la version complète en format Word étant restée non signée.

Des désaccords sur la durée exacte des contrats et sur un système de chauffage défectueux sont survenus en cours du bail. En juillet 2020, la locataire résilie pour février 2021, mais la bailleresse refuse, invoquant une échéance en février 2030. En décembre 2020, la locataire demande une réduction de loyer pour défaut de la chose louée et menace de consigner les loyers. En mars 2021, elle notifie une nouvelle résiliation pour février 2022 et commence à consigner les loyers, avant de restituer les locaux à cette date.

Le Tribunal de première instance neuchâtelois a constaté que les baux venaient à échéance le 28 février 2022 et que les défauts allégués étant avérés, la locataire avait droit à une réduction de loyer de 15 %. Il a également ordonné la libération des loyers consignés en faveur de la locataire à hauteur de CHF 2’812.25 (soit 351 fr. 53 x 8 mois « froids » entre février 2021 et février 2022). L’autorité d’appel a confirmé la décision de première instance.

En droit

Par jonction des causes, le Tribunal fédéral a examiné les deux recours déposés, l’un par la locataire et l’autre par la propriétaire. Le litige porte d’une part sur la durée des baux en question, d’autre part sur une réduction de loyer consécutive à des défauts des locaux loués.

Il a confirmé la décision du tribunal cantonal et a déclaré :

• Durée des baux litigieux : l’interprétation subjective a révélé une volonté commune des parties de renouveler les contrats de bail chaque année après une période initiale de cinq ans. L’absence de contrats originaux et les échanges de courrier entre les parties ont confirmé cette interprétation.
• Réduction du loyer en raison d’un défaut de la chose louée : le Tribunal fédéral a estimé qu’il était justifié de réduire le loyer en raison de conditions de chauffage insuffisantes. Ces défauts ont été documentés avec précision et suffisamment communiqués.
• Consignation des loyers : le Tribunal fédéral a souligné que la conclusion de la locataire – « attribu[er] les loyers consignés en conséquence » – devait être interprétée en lien avec ses prétentions en réduction du loyer et constatation de la validité de la consignation. Partant, il a convenu que la libération des loyers consignés en faveur de la locataire englobait l’intégralité de la somme réclamée au titre de remboursement du trop-perçu depuis la demande en réduction du loyer jusqu’à la fin du bail et non dès le moment où la locataire a commencé à consigner les loyers.

Le Tribunal fédéral a ainsi admis le recours de la locataire et rejeté le recours de la bailleresse, estimant que les baux prenaient fin le 28 février 2022, que la locataire avait droit à une réduction de loyer et que les loyers consignés à la banque devaient être restitués.

Cet arrêt rappelle l’importance d’une documentation contractuelle rigoureuse et d’une preuve claire en matière de bail, notamment en ce qui concerne la signature et la durée des engagements. Par ailleurs, le Tribunal fédéral réaffirme le principe de la confiance dans l’interprétation des conclusions des parties et sanctionne un formalisme excessif pouvant conduire à un résultat inéquitable.