EN FAIT

B et C (ci-après : les « Locataires ») occupent un appartement de cinq pièces appartenant à A AG (ci-après : la « Bailleresse »).

Dès le 1^er octobre 2012, la Bailleresse propose aux Locataires un nouveau bail avec une clause d’indexation, renouvelable de cinq ans en cinq ans, tout en réservant son droit de majorer le loyer en cas de prestations supplémentaires, conformément à l’art. 269a let. b CO.

D’importants travaux de rénovation sont réalisés entre août 2015 et novembre 2016.

Le bail à loyers indexés est reconduit pour cinq ans dès le 1^er octobre 2017.

La Bailleresse adresse ensuite aux Locataires un avis de majoration de loyer dès le 1^er octobre 2019, justifié par les travaux effectués.

Les Locataires contestent la hausse de loyer, réclamant en outre une réduction dès le 1^er octobre 2019, en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence de 2,25 % à 1,5 % depuis octobre 2012.

L’affaire est portée jusque par-devant la Cour de justice, qui admet en grande partie les prétentions des Locataires.

La Bailleresse forme recours au Tribunal fédéral.

EN DROIT

En vertu de l’art. 269a let. b CO, les loyers justifiés par des prestations supplémentaires du bailleur ne sont pas abusifs.

L’art. 14 al. 1 OBLF précise que les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values constituent des prestations supplémentaires et qu’en règle générale, les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values.

Selon l’art. 14 al. 4 OBLF, les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values sont réputées non abusives lorsqu’elles ne servent qu’à couvrir équitablement les frais d’intérêts, d’amortissement et d’entretien résultant de l’investissement.

La jurisprudence considère que le taux de rendement admissible correspond au taux hypothécaire de référence en vigueur lors de la notification de la hausse de loyer, augmenté d’un certain pourcentage.
Dans un ATF 147 III 14, le Tribunal fédéral a admis un pourcentage supplémentaire de 2 % pour le rendement des fonds propres investis lorsque le taux de référence est égal ou inférieur à 2 %, modifiant une jurisprudence précédente qui fixait le supplément admissible à 0,5 %.

Ce revirement s’explique par le fait que le taux de référence a continuellement baissé depuis 1995, jusqu’à atteindre 1,25 % lors du prononcé de l’ATF 147 III 14, tandis qu’il était de 5,5 % en 1986. Dès lors, le rendement obtenu en ajoutant 0,5 % à ce taux aboutissait à un loyer qui n’était plus en rapport avec la mise à disposition de l’usage de l’habitation et qui se révélait insuffisant.

Le législateur n’ayant jamais opéré de distinction entre, d’une part, le capital utilisé pour le fonds et la construction, d’autre part, les sommes affectées aux transformations et rénovations, rien ne justifie de renoncer à appliquer la nouvelle jurisprudence au rendement du capital créateur de plus-value lors du calcul de la majoration admissible au regard de l’art. 14 al. 4 OBLF.

L’art. 14 OBLF visant principalement à inciter les bailleurs à réaliser des travaux d’entretien ou de rénovation, une augmentation du rendement possible en cas de travaux à plus-value apparaît conforme au but du législateur.

Il convient dès lors d’admettre en l’espèce un taux de rendement admissible de 3,5 % (taux de référence à 1,5 % + supplément de 2 % conformément à l’ATF 147 III 14).

S’agissant de la demande de réduction de loyer sollicitée, le Tribunal fédéral rappelle que les baux à loyer indexés sont admissibles, en vertu de l’art. 269b CO, à deux conditions cumulatives : (a) le bail est conclu pour une durée minimale de cinq ans ; (b) la référence est l’indice suisse des prix à la consommation.

La jurisprudence n’admet aucun autre facteur d’adaptation du loyer, à moins que la majoration ne soit justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur et que ce dernier se soit contractuellement réservé la possibilité de majorer le loyer sur cette base.

Dans ces conditions, un locataire ne peut, pendant la durée du bail indexé, s’opposer à une hausse de loyer liée à des prestations supplémentaires du bailleur en invoquant des facteurs tels que l’évolution du taux hypothécaire de référence. Tout au plus peut-il soutenir que la hausse est abusive.

En l’espèce, le bail indexé a été reconduit pour cinq ans le 1^er octobre 2017, de sorte que les Locataires ne peuvent requérir une baisse dès le 1^er octobre 2019 en s’appuyant sur la diminution du taux hypothécaire de référence, soit un facteur étranger à l’indice suisse des prix à la consommation.

La hausse de loyer justifiée par les travaux réalisés ne peut ainsi, contrairement à ce qu’a retenu la Cour de justice, être compensée par une baisse liée à la diminution du taux hypothécaire de référence.

Le Tribunal fédéral admet entièrement le recours.