Dans cet arrêt, les recourants ont constaté plusieurs défauts dans un ouvrage réalisé par les intimées. Certains défauts étaient primaires (liés directement à la construction) et d’autres secondaires (apparaissant plus tard). Pendant la période de garantie, les recourants ont signalé certains défauts, mais n’avaient pas connaissance des causes exactes des défauts primaires. Après l’expiration du délai de garantie, ils ont sollicité la réparation de ces défauts, mais la cour cantonale a jugé que leurs prétentions étaient prescrites.

La question centrale porte sur la prescription des défauts primaires de l’immeuble ainsi que sur la distinction entre défauts primaires et secondaires, distinction que le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de préciser dans son arrêt 4A_109/2014 du 21 mai 2014.

Conformément à l’art. 180 SIA 118, les droits du maître relatifs aux défauts se prescrivent cinq ans après la réception de l’ouvrage. La prescription peut être interrompue par les actes de reconnaissance de l’entrepreneur ou par des travaux de réparation (art. 135 CO), mais uniquement pour les défauts concernés. La reconnaissance d’un défaut secondaire n’interrompt pas la prescription pour un défaut primaire inconnu de l’entrepreneur. La prescription peut donc courir séparément pour chaque défaut et échoir avant même sa découverte.

La cour cantonale a relevé que les recourants invoquaient des défauts primaires, consistant notamment en une mauvaise conception des murs extérieurs. Ces défauts primaires auraient entraîné des défauts secondaires, tels que fissures et infiltrations d’eau. Durant le délai de prescription, seules les défauts secondaires ont été signalés et réparés, tandis que les défauts de conception n’ont été évoqués qu’à l’occasion du rapport d’expertise du 13 septembre 2016. Avant cette date, la cause des dommages était demeurée inconnue. Or, pour interrompre la prescription, il faut que l’entrepreneur connaisse le défaut au moment de la réparation. La remise en état des défauts secondaires ne vaut donc pas reconnaissance des défauts primaires inconnus. Les recourants reconnaissent que seules les réparations des défauts secondaires ont été effectuées, et aucun acte de reconnaissance des défauts primaires n’a été établi. Dès lors, les droits relatifs aux défauts primaires se sont prescrits depuis le 1^er juillet 2015, selon la prescription quinquennale prévue.

La cour cantonale a retenu que l’absence d’expertise mandatée en temps utile est sans incidence, les défauts litigieux étant demeurés inconnus de toutes les parties jusqu’à l’expiration du délai ordinaire de prescription. Les défauts primaires et secondaires, bien que liés par un rapport de cause à effet, ne sauraient être assimilés à un seul et même défaut, les seconds étant apparus postérieurement en raison de facteurs additionnels, notamment l’humidité. Par conséquent, les travaux exécutés durant le délai de prescription ne pouvaient interrompre la prescription des défauts structurels inconnus, celle-ci étant acquise une fois le délai écoulé.

Le Tribunal fédéral a jugé que les considérations de la cour cantonale étaient convaincantes et que les arguments des recourants ne démontraient aucune violation du droit fédéral.

Il relève que les défauts primaires étaient inconnus de toutes les parties durant le délai de garantie, et la réparation de défauts secondaires ne constitue pas un acte interruptif de prescription pour des défauts primaires inconnus. La prescription des défauts primaires est donc intervenue dès 2015.

Le TF précise que le droit à la suppression des causes de défauts primaires n’existe que pendant la garantie. Aucune des parties ne connaissant les causes durant ce délai, les recourants ne pouvaient les dénoncer. La cour cantonale n’a violé ni le droit du maître à un ouvrage exempt de défauts ni le principe de correction des défauts par suppression de leur cause.

En conséquence, la prescription des défauts primaires était atteinte et le recours a été rejeté.